BGH, Beschluss vom 30.04.2003, Aktenzeichen III ZR 318/02
BGB, § 654
Problem/Sachverhalt:
Der Makler, der vom Verkäufer provisionspflichtig beauftragt ist, Kaufinteressenten nachzuweisen bzw. einen Kaufvertrag zu vermitteln, wird auch für den Kaufinteressenten provisionspflichtig tätig. Der Verkäufer, der dem Makler Provisionsvorschüsse gezahlt hat, verlangt Rückzahlung mit der Begründung, der Makler sei ohne sein Wissen auch für die Käuferseite tätig geworden. Er habe damit eine unzulässige Doppeltätigkeit erbracht und die Provision verwirkt.
Entscheidung:
Der BGH weist die Klage zurück und verweist auf seine frühere Rechtsprechung, insbesondere Beschluss vom 26.03.1998, Aktenzeichen III ZR 206/97 – NJW-RR 1998, 992. Danach ist die Doppeltätigkeit auch ohne ausdrückliche Gestattung für den Makler selbst dann zulässig, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit unbekannt ist. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Makler – wie vorliegend – für den Verkäufer als Nachweismakler und für den Käufer als Vermittlungsmakler tätig wird. Von dieser Rechtsprechung abzuweichen besteht für den BGH auch unter Berücksichtigung der an dieser Rechtsprechung teilweise geäußerten Kritik kein Anlass. Der BGH wiederholt vielmehr, dass die Verwirkung eines Maklerlohnanspruchs Strafcharakter hat und infolgedessen der Anwendungsbereich dieser Vorschrift einzuschränken ist. Jedenfalls in Fällen, in denen – wie bei Immobiliengeschäften – eine Doppeltätigkeit weitgehend üblich ist und der Kunde deshalb hiermit rechnen muss, reicht es aus, den Makler auf eine strenge Unparteilichkeit gegenüber seinen beiden Auftraggebern zu verpflichten.
Praxishinweis:
Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung, mit der er die Maklerdoppeltätigkeit ohne entscheidende Einschränkungen bejaht und im vorliegenden Fall den Anwendungsbereich des § 654 BGB, nämlich die Verwirkung des Provisionsanspruchs – soweit nicht besondere Anhaltspunkte wie z.B. die Stellung eines Vertrauensmaklers vorliegen – nicht als gegeben ansieht. Zu beachten ist nach dieser Entscheidung gleichwohl weiterhin, dass bei einer Vermittlungstätigkeit des Maklers für beide Seiten die Doppeltätigkeit offenbart werden bzw. eindeutig erkennbar sein muss. Ungeklärt bleiben die Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen Nachweis- und Vermittlungstätigkeit. Grundsätzlich ist Maklern zu empfehlen, auf die Doppeltätigkeit von vornherein hinzuweisen.
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