Verwirkung von Provisionsansprüchen

Ein „Vertrauensmakler“ verwirkt keineswegs mit jeder vermittelnden Tätigkeit nach beiden Seiten gewissermaßen automatisch seinen Provisionsanspruch gegenüber seinen Auftraggebern.

Mit dieser Kernaussage hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) – Aktenzeichen III ZR 160/98 – den Begriff des „Vertrauensmaklers“ entzaubert und damit den Instanzengerichten künftig vorgegeben, daß für den Verwirkungstatbestand des § 654 BGB grundsätzlich nicht die formelle Rechtsstellung eines langfristig allein beauftragten Maklers ausreicht.

In dem jetzt in dritter Instanz entschiedenen Fall hatte ein Makler von einem Grundeigentümer einen befristeten qualifizierten Makleralleinauftrag mit Provisionszusage erhalten, der sich auf den Nachweis von Kaufinteressenten oder die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses bezog. Nach dem Vertrag war auch die gesamte Verhandlungsführung in die Hände des Maklers gelegt worden. Nach den Vertragsbedingungen sollte der Makler berechtigt sein, auch für die andere Seite provisionspflichtig tätig zu werden. Zugleich verpflichteten sie den Makler, „den Auftrag fachgerecht, nachhaltig und unter Ausnutzung aller sich ergebenden Abschlußchancen zu bearbeiten.“

Der Makler bot das Objekt einem Interessenten mit einer Provisionserwartung von 3,45 % des Kaufpreises an und übermittelte sodann beiden Kunden die jeweiligen Erwerbsvorstellungen. Nach Verkauf des Grundstücks weigerten sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer, die Provisionen zu zahlen. Während das Landgericht der Provisionsklage stattgab, wies das OLG München als Berufungsinstanz die Klage ab: Als „Vertrauensmakler“ habe dieser ausschließlich die Interessen des Verkäufers wahrnehmen und deshalb nicht als Vermittlungsmakler tätig werden dürfen, urteilten die Münchner Richter.

Diese Erwägung, so jetzt der BGH, daß eine Verwirkung des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB in Betracht zu ziehen ist, wenn ein in dieser Weise an seinen Kunden gebundener Makler auch für den anderen Vertragsteil als Vermittlungsmakler tätig wird, entspreche zwar im Ausgangspunkt seiner Rechtsprechung. Daraus folge jedoch nicht ohne weiteres, daß der Makler mit jeder vermittelnden Tätigkeit nach beiden Seiten seinen Provisionsanspruch praktisch automatisch verwirke. Entscheidend hierfür sei allein, ob der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt. Dies sei aber dann nicht der Fall, wenn er ihnen seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als „ehrlicher Makler“ zwischen ihren Interessen zu vermitteln. Entsprechendes könne sich auch daraus ergeben, wie er mit seinen Auftraggebern die Verhandlung führe. Gemessen hieran könne dem Makler im vorliegenden Fall kein vertragswidriges Verhalten vorgeworfen werden.