Datum: 28.02.2003 --- Maklerrecht
WEG Verwalter als Makler
Ein Makler, der gleichzeitig Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist und dem Verkauf einer Eigentumswohnung zustimmen muss, kann sich eine von den Voraussetzungen des
§ 652 BGB unabhängige Provision ,auch als Vertrag zu Gunsten Dritter, versprechen lassen. Dafür genügt die tatsächliche Kenntnis des Kunden (Käufer) von den die Verflechtung begründenden Umständen. Rechtskenntnis, dass der Makler keine echte Maklerleistung erbringen kann, ist nicht erforderlich.
Mit diesem brandneuen Urteil vom 06.02.2003 hat jetzt der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen III ZR 287/02) eine anderslautende Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 03.07.2002 aufgehoben und die Klage des Maklerkunden auf Rückzahlung von Provision rechtskräftig abgewiesen und damit endlich Rechtssicherheit geschaffen. Klargestellt ist jetzt, dass der WEG-Verwalter als “Makler” tätig werden kann, wenn er über die tatsächlichen Umstände seiner Verwaltereigenschaft und die Verpflichtung, als Verwalter dem Verkauf der Eigentumswohnung zustimmen zu müssen, rechtzeitig aufgeklärt hat. Zwar befinde sich ein solcher WEG-Verwalter in einem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers, denn er habe die Interessen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sein können. Diese Interessenkollision hindere ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließe deshalb grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 BGB aus. Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaube es jedoch den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, dass zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Vereinbarung könne auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags (Kaufvertrags) als Vertrag zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB erfolgen. Dafür sei es schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig ausreichend, dass dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstanden. Unerheblich sei es, ob der Maklerkunde außerdem über die entsprechenden Rechtskenntnisse verfüge. An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ausdrücklich fest. Mit dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs dürften sich zahlreiche anhängige Rechtsstreitigkeiten bei den Instanzgerichten jetzt erledigen, zu denen die Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts ermutigt hatte.
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(Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 28.02.2003)
Autor: Dr. Peter Breiholdt