Ansprüche gegen faktischen Verwalter

Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen früheren Verwalter aus seiner Verwaltertätigkeit sind auch dann im Verfahren nach § 43 Abs. 1 WEG geltend zu machen, wenn keine wirksame Verwalterbestellung erfolgt war. Es widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter einer zur gleichen Firmengruppe gehörenden Miteigentümerin eine Abschlagszahlung auf ein zu erwartendes, aber noch nicht beschlossenes Abrechnungsguthaben für ein vergangenes Wirtschaftsjahr auszahlt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Miteigentümerin auf das Wohngeld für das laufende Wirtschaftsjahr keine Zahlungen geleistet hat.

OLG Köln, Beschluss vom 22.04.2005, Aktenzeichen 16 Wx 59/05

Kommentar:

Bei der weit auszulegenden Vorschrift des § 43 WEG ist entscheidend darauf abzustellen, ob der streitige Sachverhalt in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist. Es kommt hingegen nicht darauf an, ob Anspruchsgrundlage Vorschriften des WEG oder des BGB sind. Die Zuständigkeit gemäß § 43 WEG ist auch dann gegeben, wenn es um Ansprüche gegen einen früheren, faktischen Verwalter geht, der nicht wirksam zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden war. Der Bundesgerichtshof hat überdies entschieden, dass aufgrund des Bestrebens des Gesetzgebers Streitfälle innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft in möglichst weit gehendem Umfang dem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu unterstellen, die Zuständigkeitsbestimmung des § 43 Abs. 1 WEG weit auszulegen ist. Es spricht deshalb im Zweifel eine Vermutung für die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte bei allen gemeinschaftsbezogenen Verfahrensgegenständen.
05.09.2005 - Autor: Johannes Steger

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