1. Aufhänger der Entscheidung - Kein Gesamtwirtschaftplan ohne Einzelwirtschaftpläne
Aufhänger dafür war ein Streit darüber, ob ein Gesamtwirtschaftsplan auch ohne die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne beschlossen werden kann. Nein, sagt der BGH. Der Gesamtwirtschaftsplan entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn zugleich auch die Einzelwirtschaftspläne beschlossen werden. Die eigentliche Bedeutung des Wirtschaftsplans liege nämlich darin, dass er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen nach § 28 Absatz 2 WEG verbindlich regele und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen lasse. Deswegen schreibe § 28 Absatz 1 Nr. 2 WEG vor, dass der Wirtschaftsplan auch die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung enthalten muss. Ein ohne die Einzelwirtschaftpläne beschlossener Gesamtwirtschaftsplan ist damit anfechtbar.
2. Teilrechtsfähigkeit - Bedeutung
Dass der BGH bei dieser Gelegenheit die Wohnungseigentümergemeinschaft für teilrechtsfähig erklärte, hat manchen wegen der weitreichenden Folgen sowohl für das Innen- als auch das Außenverhältnis der Gemeinschaft überrascht. Die Teilrechtsfähigkeit wirkt sich vor allem aus im Rahmen des Finanz- und Rechnungswesens, wobei zwei Aspekte maßgeblichen Einfluss auf das Innenverhältnis gewinnen:
2.1. Wohnungseigentümergemeinschaft als Träger von Rechten
Ansprüche im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stehen dem teilrechtsfähigen Verband und nicht den Wohnungseigentümern zu. Grundsätzlich hat der Verband diese zu verfolgen, sie stehen nicht den Wohnungseigentümern zu. Deshalb haben Eigentümerwechsel innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft haben keine Auswirkungen auf das Schicksal gemeinschaftlicher Forderungen.
2.2. Wohnungseigentümergemeinschaft als Träger von Pflichten - Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer im Außenverhältnis nur durch einstimmigen Beschluss begründbar
Gläubigern haftet zukünftig grundsätzlich nur der Verband und nicht der einzelne Wohnungseigentümer. Daneben kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer - oder einzelner Wohnungseigentümer - nur dann in Betracht, wenn sich die Wohnungseigentümer neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Eine solche persönliche Haftung wird nicht schon dadurch begründet, dass der Verwalter einen Vertrag mit einem Dritten für die Wohnungseigentümer und nicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft schließt. Denn ein mit den Wohnungseigentümern abgeschlossener Vertrag ist auch dann, wenn er nicht ausdrücklich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartei benennt, in der Regel mit dem rechtsfähigen Verband, nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern geschlossen. Etwas anderes wird ausnahmsweise nur dann in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen wurde.
Der Verwalter kann die Wohnungseigentümer neben dem Verband also nur dann persönlich verpflichten, wenn die Wohnungseigentümer ihn hierzu ausdrücklich bevollmächtigt haben. Hierzu genügt ein Mehrheitsbeschluss jedoch nicht, weil die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz hat, eine persönliche Leistungspflicht durch Mehrheitsentscheidung zu begründen.
Eine persönliche Haftung der Wohnungseigentümer kann also nur durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft oder durch Vereinbarung begründet werden.
Von Bedeutung kann dies sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Beispiel ein Bankdarlehen aufnehmen möchte, für welches die Mehrheit der Wohnungseigentümer stimmt, einzelne Wohnungseigentümer jedoch nicht. Die einzelnen dagegen stimmenden Wohnungseigentümer können nicht gezwungen werden, eine persönliche Verpflichtung gegenüber der Bank einzugehen.
3. Praktische Auswirkungen
3.1. Welche Haftungsrisiken gehen die Wohnungseigentümer bei unbezahlten Forderungen ein?
Die Rechtsstellung von Gläubigern hat sich gegenüber der bisherigen Rechtslage dramatisch verschlechtert, weil in der Regel der direkte Zugriff auf das gesamte Vermögen des früher gesamtschuldnerisch haftenden einzelnen Wohnungseigentümers nicht mehr zulässig ist.
Solvente Wohnungseigentümergemeinschaft
Gläubiger können unter normalen Umständen auf das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen, zum Beispiel
- Bankguthaben
- Gemeinschaftskonten
- Instandhaltungsrücklage
- Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an die jeweiligen Wohnungseigentümer (Beitragsvorschüsse, Sonderumlagen, Nachforderungen aus Jahresabrechnungen)
- Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an Dritte (zum Beispiel Schadensersatzansprüche an den Verwalter)
Finanzschwache Wohnungseigentümergemeinschaft
Befindet sich auf den Gemeinschaftskonten kein Guthaben und existiert auch keine Instandhaltungsrücklage, kann der Gläubiger den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den jeweiligen Wohnungseigentümer auf Zahlung von Beitragsvorschüssen, Sonderumlagen oder Nachforderungen aus Wohngeldeinzelabrechnungen pfänden. Der Wohnungseigentümer darf dann nicht mehr an den Verband zahlen, er muss an den Gläubiger leisten. Als Folge davon droht dem Verband das finanzielle Ausbluten. Die Begleichung laufender Verbindlichkeiten ist nicht mehr gewährleistet.
Nun könnten zahlungsschwache Wohnungseigentümer im Rahmen einer Abwehrstrategie nach Wegen suchen, den Zugriff von Gläubigern zu erschweren, indem sie es unterlassen, Beitragsverpflichtungen zu begründen. Dies birgt allerdings große Risiken.
Die Wohnungseigentümer sind nämlich verpflichtet, den Verband die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen. Unterlassen die Wohnungseigentümer dies, hat der Verband gegen die schuldhaft handelnden Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Schadensersatz.
Gefährlich ist dies aus zweierlei Gründen für den jeweiligen Wohnungseigentümer. Zum einen kann der Gläubiger diesen Anspruch des Verbandes, der sich gegen die jeweiligen Wohnungseigentümer richtet, pfänden lassen. Zum anderen besteht für den Wohnungseigentümer die Gefahr, dann nicht nur in Höhe seiner eigenen Beitragsschuld in Anspruch genommen zu werden. Wenn die Wohnungseigentümer nämlich nachhaltig keinen Beschluss über die Zuführung von Finanzmitteln fassen, so hat jeder einzelne Wohnungseigentümer dem Verband als Schadensersatz den Betrag zu zahlen, den der Verband bei ordnungsgemäßer Beschlussfassung von den Wohnungseigentümern insgesamt hätte einfordern können. Haben nämlich mehrere denselben Schaden in gleicher Weise zu verantworten - so der BGH -, haften sie grundsätzlich als Gesamtschuldner. Ein Wohnungseigentümer, der an der Verweigerungsstrategie mitwirkt, geht also das Risiko ein, für die volle Beitragsverpflichtung aller Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch vom Gläubiger in Anspruch genommen zu werden.
Dies gilt allerdings nur, wenn ihn persönlich ein Verschulden trifft. Davon kann aber leicht auch der zahlungswillige Wohnungseigentümer betroffen sein, denn an das Verschulden sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. So liegt eine Pflichtverletzung auch in einem Unterlassen, zum Beispiel wenn der Wohnungseigentümer die erforderlichen Schritte für die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung nicht unternimmt, gegebenenfalls die Anfechtung eines Negativbeschlusses (einen Wirtschaftsplan aufzustellen, keine Deckungsumlage zu beschließen, keine Jahresabrechnung zu beschließen) unterlässt oder die gerichtliche Ersetzung des Beschlusses nicht verfolgt.
Wird also der Verband von den Wohnungseigentümern nicht mit ausreichenden Mitteln versorgt, besteht für den einzelnen Wohnungseigentümer die Gefahr, für die Außenstände vollen Umfanges belangt zu werden. Jeder Wohnungseigentümer muss sich also verstärkt in die Willensbildung einbringen, wenn er dies vermeiden möchte. Gegebenenfalls muss auch der einzelne Wohnungseigentümer gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer auf gerichtlichem Wege eine Beitragsverpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer begründen, um sich selbst der Schadensersatzverpflichtung gegenüber dem Verband zu entziehen.
Ein Wohnungseigentümer kann also nur dann von der Abschirmfunktion des Verbandes - was die Haftung im Außenverhältnis betrifft - profitieren, wenn er aktiv darauf hinwirkt, dass der Verband mit ausreichenden finanziellen Mitteln ausgestattet wird. Sich nur der Mehrheit fügen, birgt Haftungsrisiken.
Ein besonderes Augenmerk muss man in diesem Zusammenhang insbesondere auf die Haftung des Verwalters richten, wenn dieser durch Passivität (zum Beispiel mangelnder Aufklärung, keine Versammlung, keine Beschlussvorbereitung) Gläubigern ermöglicht, auf einzelne Wohnungseigentümer direkt zuzugreifen.
Den Verwalter trifft eine Aufklärungsverpflichtung. Bislang bestand diese nicht, da die Wohnungseigentümer ohnehin von Gläubigern gesamtschuldnerisch in Anspruch genommen werden konnten. Da dies nunmehr die Ausnahme ist, muss der Verwalter auch rechtsunkundige Wohnungseigentümer entsprechend informieren, damit diese nicht glauben, durch Untätigkeit könne nichts passieren. Unterlässt der Verwalter eine solche Aufklärung, ist denkbar, dass der betroffene Wohnungseigentümer, der für die volle Beitragsschuld aller Wohnungseigentümer in Anspruch genommen wird, den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt in Höhe der Differenz zwischen seiner Beitragsschuld und der Beitragsschuld aller Wohnungseigentümer.
Insbesondere wird der Verwalter darauf achten müssen, dass er Beschlüsse rechtzeitig und ausreichend vorbereitet, um seinerseits das Erforderliche getan zu haben, eine ausreichende finanzielle Ausstattung der Wohnungseigentümergemeinschaft/des Verbandes jederzeit zu gewährleisten.
Möglicherweise schuldet der Verwalter auch eine umfangreiche Aufklärung über die Folgen des Unterlassens, vielleicht schon in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung, der Versammlung selber, aber auch dem Protokoll der Versammlung, wenn die Beschlussfassung der Gemeinschaft dazu Anlass gibt.
Eine offene Frage ist die nach der Haftung des Beirates, wenn der Beirat sich passiv verhält und eine Aufklärung der Wohnungseigentümer über die Haftungsrisiken unterlässt.
Auch im ureigensten Interesse sollte der jeweilige Wohnungseigentümer auf eine ausreichende finanzielle Ausstattung des Verbandes Wert legen. Denn auch er kann zu einem Gläubiger des Verbandes werden, wenn er zum Beispiel eine Notfallmaßnahme bezahlt hat und Erstattung begehrt oder wenn die Wohngeldeinzelabrechnung ein Guthaben für ihn ausweist.
Der Verwalter muss durch die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, die erforderlichen Zahlungen (§ 27 Absatz 2 Nr. 2 WEG) zu leisten. Das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglicht ihm, für die Tilgung bestehender und künftiger Verwaltungsschulden sowie für die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung als Verbandsvermögen den erforderlichen Geldbedarf als Vorschusszahlungen gemäß Wirtschaftsplan oder Sonderumlagenbeschluss und als Nachschusszahlungen gemäß Abrechnungsbeschluss anzufordern.
Der Verwalter hat insoweit dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnungseigentümer durch die Gläubiger gemeinsam eingegangener Verbindlichkeiten nicht in Anspruch genommen werden.
Verstößt der Verwalter gegen diese Pflicht, drohen ihm Schadensersatzansprüche der von den Gläubigern der Gemeinschaft in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. Unterlässt beispielsweise der Verwalter die Wiederauffüllung der Instandhaltungsrücklage, die er für das laufende Geschäft verbraucht hat (durch Herbeiführung eines Deckungsumlagenbeschlusses) und wird deshalb auf einen Wohnungseigentümer zugegriffen, kommt eine Haftung des Verwalters in Betracht.
3.2. Erschwerte Vertragsschlüsse
Gerade die oben aufgezeigten Erschwernisse aus Sicht der Gläubiger werden potenzielle Vertragspartner einer WEG generell dazu veranlassen, bei Vertragsabschlüssen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückhaltender zu sein, zum Beispiel wenn es sich um größere Auftragsvolumina handelt. Insbesondere könnten zusätzliche Sicherheiten (zum Beispiel persönlicher Beitritt der Wohnungseigentümer) verlangt werden. Dies könnte insbesondere bei Bauverträgen der Fall sein, da hier eine bislang mögliche dingliche Sicherung (Bauhandwerker-Sicherungshypothek) nunmehr ausscheidet, weil das mit Sicherungshypothek zu belastende Sondereigentum nicht zum Verbandsvermögen gehört. Auch entfällt ja die gesamtschuldnerische Haftung der jeweiligen Wohnungseigentümer.
Dritte könnten zunehmend ein Interesse daran haben, Interna der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfahren. So kann es für einen Bauunternehmer wichtig sein, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Beauftragung bereits einen wirksamen Sonderumlagenbeschluss gefasst hat und ob die Zahlungen erfolgt sind. In dem letzteren Fall wäre die Instandhaltungsrücklage entsprechend dimensioniert, im ersteren Fall könnte er die Ansprüche des Verbandes gegen die Wohnungseigentümer auf Zahlung der Sonderumlage im Notfall pfänden.
Auch der Nachweis über die vorhandene Instandhaltungsrücklage könnte zunehmend von Vertragspartnern (insbesondere Bauunternehmen) gefordert werden.
Die Bonität der Wohnungseigentümergemeinschaft wird also eine zunehmend größere Rolle spielen bei größeren Vertragsabschlüssen, zumal die Bereitschaft der Wohnungseigentümer, persönlich zu haften, nur selten vorhanden sein wird. In den seltensten Fällen (abgesehen von kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften) wird es gelingen, alle Wohnungseigentümer unter einen Hut zu bringen.
3.3. Verwaltervertrag
Der Verwaltervertrag sollte grundsätzlich modifiziert werden, weil es eine Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche gegenüber Dritten geltend zu machen, nicht mehr bedarf. Angesagt ist nun, diese Ansprüche von dem Verband geltend machen zu lassen. Dies gilt zum Beispiel auch im Rahmen der Geltendmachung von Beitragsrückständen in einem gerichtlichen Verfahren, aber auch bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen aus Werkverträgen, die der Verband geschlossen hat.
Im Verwaltervertrag bereits sollte der Verwalter angehalten werden, Verträge mit Dritten nur für die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) zu schließen, um jedwede Irritation über eine persönliche Haftung der Wohnungseigentümer zu vermeiden.
Aber auch für den Abschluss des Verwaltervertrages mit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Teilrechtsfähigkeit von Bedeutung. Denn der Verwalter kann sich für die Verwaltergebühren nicht an den jeweiligen Wohnungseigentümer halten, sondern nur an den teilrechtsfähigen Verband, wenn der Vertrag mit dem Verband abgeschlossen ist. Schon im eigenen Interesse sollte der Verwalter deshalb darauf achten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft stets mit ausreichend liquiden Mitteln versorgt ist.
3.4. Ansprüche aus Wohnungskaufverträgen (insbesondere bei neu errichteten Wohnanlagen)
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verband nunmehr in der Lage, eine Vereinbarung zu treffen mit einzelnen Wohnungseigentümern. Zu denken ist daran, dass nur noch ein Wohnungseigentümer Gewährleistungsansprüche geltend machen kann gegenüber dem die Wohnungen verkaufenden Bauträger. Dazu kommt es manchmal, wenn nur noch der letzte Erwerber unter Verjährungsgesichtspunkten die Ansprüche durchsetzen kann. Natürlich kann der einzelne Wohnungseigentümer die Ansprüche auch selbst gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Er kann nunmehr aber auch seinen Anspruch an die Wohnungseigentümergemeinschaft abtreten, um nicht das Kostenrisiko des häufig teuren gerichtlichen Verfahrens alleine zu tragen. Dies ging bislang nicht ohne Mitwirkung aller Wohnungseigentümer und ist jetzt möglich durch Abschluss eines Vertrages, den die Wohnungseigentümer mehrheitlich genehmigen können.
Nicht selten sind die Fälle, in denen nach Errichtung einer Wohnanlage die Wohnungseigentümer Gewährleistungsansprüche aus dem jeweiligen Kauf-/Werkverträgen mit dem Bauträger/Aufteiler ableiten. Diese Gewährleistungsansprüche folgen an sich aus dem jeweiligen Vertrag, sind insoweit Individualansprüche der jeweiligen Wohnungseigentümer. Andererseits können die Wohnungseigentümer nicht jedweden Gewährleistungsanspruch ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer geltend machen, zum Beispiel bedarf es für die Umwandlung eines Erfüllungsanspruches (Beseitigung von Mängeln) in einen Schadensersatzanspruch (Geltendmachung der Kosten für die Ersatzvornahme) eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Noch nicht abschließend geklärt ist die Frage, ob dem Verband im Falle eines solchen Mehrheitsbeschlusses diese Ansprüche dann unmittelbar zustehen oder ob sie von den Wohnungseigentümern geltend gemacht werden müssen. Sinnvoll kann es sein, einen Beschluss über die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu verbinden mit einer Ermächtigung an den Verband, diese Ansprüche für die Wohnungseigentümer geltend zu machen.
Die durch Mehrheitsbeschluss begründete Ermächtigung eines oder mehrerer Eigentümer oder des Verbandes, Ansprüche aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen geltend zu machen, ist nämlich nach wie vor zulässig (zuletzt BGH Urteil vom 24.06.2005 - V ZR 350/03; ZFIR 2005, 827). Hieran hat sich durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts geändert (BGH Urteil vom 10.06.2005 - V ZR 235/04; ZFIR 2005, 760).
Ebenso ist die Ermächtigung aller Wohnungseigentümer möglich, Ansprüche geltend zu machen. Sie kann sich zum Beispiel aus dem Beschluss über die Einleitung eines Verfahrens ergeben, da sie nicht ausdrücklich erfolgen muss (BGH Urteil vom 24.06.2005, a. a. O.).
3.5. Konten
Besondere Schwierigkeiten scheinen darin zu bestehen, Konten für die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) zu eröffnen. Bislang war dies ausgesprochen problematisch, weil der Verband nicht teilrechtsfähig war und bei Ausscheiden eines Wohnungseigentümers ein umständliches Ändern der Kontobezeichnung erforderlich war. Deshalb liefen bislang die Konten auf den Namen des WEG-Verwalters, wobei diese dann als Treuhandkonten bezeichnet wurden. Dieser Konstruktion bedarf es an sich nicht mehr, weil einerseits nicht alle Wohnungseigentümer bei der Eröffnung des Kontos mitwirken müssen und andererseits ein Wechsel im Bestand der Wohnungseigentümer keinen Einfluss auf die Vertragsbeziehung zur Bank hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich bei Eröffnung und Führen des Kontos durch den Verwalter vertreten lassen.
Allerdings wird sich in der Praxis wenig daran ändern, dass in den seltensten Fällen eine persönliche Haftung der Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten des Verbandes begründet werden kann. Deshalb werden solche Konten von den Banken, so sie denn zugelassen werden, sicherlich nur auf Guthabenbasis geführt werden. Zumindest einige Banken (zum Beispiel Haspa) weigern sich, ein Konto für die Gemeinschaft zu eröffnen. Dies kann zum Beispiel dann problematisch werden, wenn aufgrund eines Werkvertrages ein Sperrkonto nach § 17 VOB/Teil B eingerichtet werden soll gemeinsam von der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Bauunternehmer. Dies ist dann der Fall, wenn nach dem Werkvertrag eine Sicherheit von der Gemeinschaft einbehalten werden kann und der Bauunternehmer Auszahlung auf ein Sperrkonto verlangt.
Die Banken sollten ihre Praxis überdenken und die Verwalter sollten vermehrt und konzertiert bei den Banken vorstellig werden.
3.6. Übertragung Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen. Einer gesonderten Übertragung des dem jeweiligen Wohnungseigentümer zustehenden Anteils an der Instandhaltungsrücklage auf den Erwerber bedarf es nicht mehr. Auch im Rahmen der Zwangsversteigerung stellen sich keine besonderen Probleme, weil die Instandhaltungsrücklage dem Verband zusteht.
3.7. Alte Verbindlichkeiten/Rückwirkung
Für bereits begründete Verbindlichkeiten gilt die Rechtsprechung des BGH ebenfalls. Also auch wenn eine Bank ein Darlehen in der Vergangenheit an die Wohnungseigentümer ausgegeben hat, haftet - vorbehaltlich individueller Regelungen - für die Rückzahlung grundsätzlich nur die Gemeinschaft. Ist der Verband nicht ausreichend finanziell ausgestattet. Besteht ein Ausfallrisiko für die Bank.
Auch für laufende Rechtsstreite ist dies von Bedeutung, wenn ein Gläubiger klagt auf Zahlung gegen die jeweiligen Wohnungseigentümer. Dies ist nicht mehr zulässig. Ebenso sind Bauhandwerker-Sicherungshypotheken, die sich Gläubiger zur Sicherung ihrer vermeintlichen Forderungen haben eintragen lassen, wieder zu löschen, weil der Durchgriff auf das Sondereigentum grundsätzlich nicht zulässig ist.
4. Keine Teilrechtsfähigkeit bei der Anfechtung von Beschlüssen
Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft. Trotz der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt die Anfechtung von Beschlüssen deshalb eine Angelegenheit der einzelnen Wohnungseigentümer mit der Folge, dass der Anfechtungsantrag sich - wie bisher - gegen die übrigen Wohnungseigentümer richtet.
5. Gerichtliche Verfahren und Parteibezeichnung für den Verband
Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtert die Durchsetzung von Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer.
Im gerichtlichen Verfahren machte bislang die Parteibezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Schwierigkeiten, zum Beispiel bei der Beitreibung von Wohngeldforderungen gegen einzelne säumige Wohnungseigentümer. Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Zahlungsanspruch geltend, so genügt die Parteibezeichnung:
„Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße,
vertreten durch den Verwalter Y“
Es ist nicht mehr erforderlich, dem Antrag nach § 43 WEG eine Eigentümerliste beizufügen, obschon Amtsrichter in den Abteilungen der Wohnungseigentumsgerichte in Hamburg diese trotz der neuesten BGH-Entscheidungen unbeirrt mit dem Hinweis auf Beteiligungserfordernisse verlangen.
Insbesondere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Bisher genügt der Verweis auf eine dem Titel beigefügte Eigentümerliste für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek - im Gegensatz zu den gerichtlichen Beitreibungsverfahren - nicht. Vielmehr bedurfte es nach § 15 Absatz 1 GBV (Grundbuchverordnung) der Eintragung aller Gläubiger unter Angabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf. Dies führte bei großen Gemeinschaften zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten.
In der Vergangenheit behalfen sich die Wohnungseigentümer deshalb regelmäßig damit, den Verwalter zu ermächtigen, die Forderung im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen, der dann als Prozessstandschafter auftrat. Probleme entstanden dann, wenn es zu einem Verwalterwechsel kam. Dieser Ermächtigung bedarf es zukünftig nicht mehr. Die Beitreibung wird im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen, was dann auch zu Erleichterungen im Rahmen der Zwangsvollstreckung führt.
Datum: 04.01.2006 - Autor: Johannes Steger
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