OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, Aktenzeichen 3 Wx 326/04
Der Verwalter darf die zweckgebundenen Gelder der Instandhaltungsrücklage grundsätzlich nicht zur Tilgung anderer Kosten, insbesondere eigener Ansprüche verwenden. Ein solches Verhalten entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, vor allem nicht mit Blick auf das Gesamtvolumen der Rücklage. Ein solcher Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung ist anfechtbar, mag auch die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Vorgehensweise billigen. Im Übrigen darf der Verwalter seine Vergütung auch nicht einfach in der Weise erhöhen, dass er den erhöhten Betrag im Wirtschaftsplan einstellt. Es ist vielmehr eine Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft erforderlich. Dem Verwalter ist es auch nicht möglich, sich insoweit ein Erhöhungsrecht im formularmäßigen Verwaltervertrag vorzubehalten, durch eine Regelung wie folgt: „Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühren jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen“. Diese Regelung verstößt gegen § 307 BGB, wonach Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Die unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Die Klausel, dass Verwaltergebühren der Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden können, ist unverständlich, wenn nicht gar unsinnig. Eine allgemeine Verwaltungkostenentwicklung gibt es nicht. Woran die Erhöhung der Verwaltervergütung geknüpft werden soll, lässt sich mithin nicht feststellen.
Autor: Johannes Steger
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