Eine Immobiliengesellschaft warb für den Verkauf einer Eigentumswohnung mit dem Versprechen großer Steuervorteile. Der Kaufpreis setzte sich aus dem eigentlichen Preis der Wohnung und zusätzlich anfallenden Renovierungskosten zusammen. Eine Beraterfirma, die mit der Immobiliengesellschaft zusammenarbeitete, erstellte für eine Kaufinteressentin im Rahmen der Vertragsverhandlungen ein persönliches Berechnungsbeispiel über die Steuerersparnis bei einem Kauf.
Der Frau wurde in Aussicht gestellt, sie könne die Renovierungskosten im Anschaffungsjahr als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend machen, wodurch sich ihre Steuerschuld entsprechend reduziert hätte. Auf den Kauf folgte jedoch die Ernüchterung: Das Finanzamt bewertete die Renovierungskosten als Anschaffungsaufwand, der nicht sofort abzugsfähig, sondern lediglich im Rahmen der Abnutzung des Gebäudes abzuschreiben sei. Die im Berechnungsbeispiel zugrunde gelegten Steuervorteile waren geplatzt, weshalb die Käuferin den Kauf rückgängig machen wollte. Außerdem verklagte sie die Immobiliengesellschaft auf Schadenersatz.
Hinweis: Der Artikel Abgrenzung Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten zu Erhaltungsaufwand erläutert im Detail die Voraussetzungen und Besonderheiten, um Kosten der Modernisierung im Anschaffungsjahr als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend machen zu können.
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil der Vorinstanz auf, das die Klage abgewiesen hatte, und verwies die Sache zur Entscheidung zurück (V ZR 344/97). Erteile ein Verkäufer - oder wie hier eine Mitarbeiterin der Beraterfirma im Auftrag des Verkäufers - während intensiver Vertragsverhandlungen oder auf Nachfrage des Käufers einen ausdrücklichen Rat, so begründe dies einen Beratungsvertrag, der den Verkäufer zu sorgfältiger Auskunft verpflichte. Schon bevor das Berechnungsbeispiel erstellt worden sei, hätten die obersten Finanzgerichte diverse Male entschieden, dass Reparaturaufwendungen zu den Anschaffungskosten zählten und nicht als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig seien.
Die Zweckmäßigkeit des Kaufs im Hinblick auf die Steuer sei also von vornherein fraglich gewesen; die Käuferin darauf nicht aufmerksam zu machen, stelle eine fahrlässige Verletzung der Beratungspflicht dar. Da die nachlässige Beraterin im Auftrag des Verkäufers tätig geworden sei, treffe der Vorwurf der Pflichtverletzung auch den Verkäufer.
Die Vorinstanz muss nun darüber urteilen, was für ein Schaden der Käuferin durch den Abschluss des Kaufvertrags entstanden ist und ob sie diesen auch bei korrekter Beratung abgeschlossen hätte; davon hängt es ab, ob die Immobiliengesellschaft den Kauf rückgängig machen und Schadenersatz zahlen muss.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. November 1998 - V ZR 344/97
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