Hausverwalter lässt Heizung einfrieren

Ein Hauseigentümer ließ sein Mietshaus mit acht Wohnungen gründlich renovieren und u.a. Gasetagenheizungen einbauen. Zum Jahresende standen noch einige Wohnungen leer, als der Schornsteinfeger den Hausverwalter darüber informierte, dass er mangels Stromversorgung die Heizungsanlagen nicht prüfen und abnehmen könne. Der Hausverwalter verständigte den Stromversorger, und stellte die Heizungen in den leer stehenden Wohnungen an. In der Dachgeschosswohnung kam er allerdings zu spät: Heizkörper und Frischwasserzuleitung waren bereits eingefroren. Am 30. Dezember übergab der Hausverwalter dem Heizungsbauer den Wohnungsschlüssel und erteilte ihm mündlich einen Reparaturauftrag. Die Firma sagte für den 2. Januar zu, erschien aber nicht. Am 9. Januar wurde es wärmer, die geplatzte Frischwasserleitung im Dach taute auf und verursachte beträchtlichen Wasserschaden. Der Hauseigentümer musste für Malerarbeiten über 3000 DM ausgeben, und verklagte den Hausverwalter auf Schadenersatz und Entschädigung für Mietausfall. Der Bundesgerichtshof (BGH) war ebenfalls der Auffassung, dass der Verwalter seine vertraglichen Pflichten grob verletzt hat und deshalb für den Schaden haften müsse (III ZR 98/99). Er hätte Heizungen und Wasserleitungen in den leer stehenden Wohnungen vor Frost schützen und sich rechtzeitig vergewissern müssen, dass sie betriebsbereit waren, also bei einem Kälteeinbruch wie vorgesehen selbstständig anspringen konnten. Umstritten blieb bis zuletzt der Folgeschaden durch das Auftauen der Leitung, da sich der Hausverwalter darauf berief, er habe auf der Stelle ein Fachunternehmen mit der Reparatur beauftragt, also gehe die Verzögerung und damit auch der Wasserschaden auf dessen Konto. Der BGH beurteilte den Sachverhalt anders: Dass ein kleinerer Handwerksbetrieb durch Krankheitsfälle oder den "unvorhergesehenen Umfang bereits früher übernommener Arbeiten" überlastet sei, komme des öfteren vor, und rechtfertige weder den Vorwurf grober Nachlässigkeit, noch sei dieser Umstand als Ursache für den Wasserschaden anzusehen. Wenn der Hausverwalter die Leitung nicht hätte einfrieren lassen, gäbe es auch keinen Wasserschaden.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. November 1999 - III ZR 98/99