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Bei einem Darlehensvertrag über eine Haus- oder Wohnungsfinanzierung zu Vermietungszwecken kann die Vereinbarung eines Disagios (auch Damnum genannt) daher steuerliche Vorteile bringen. Neben der wichtigen Ersparnis für günstige Bauzinsen und dem Timing bei der Anschlussfinanzierung / Umschuldung (vgl. hierzu bei Bedarf für eine konkrete Zinsberechnung den Forward-Darlehens-Vergleich) ist die Disagio-Vereinbarung eine weitere Maßnahme, um die Kosten für eine Hausfinanzierung gering zu halten.
Worauf zu achten ist: Es wird dann nicht die komplette Darlehenssumme ausgezahlt, sondern ein Teil (Disagio) wird als eine Art Vorauszahlung auf die Darlehensschuld von der Bank einbehalten. Zu beachten ist die Marktüblichkeit der Vereinbarung mit der finanzierenden Bank. Als Faustregel kann gelten, dass bei einer mindestens fünfjährigen Zinsbindung das Disagio nicht mehr als 5 Prozent der Darlehenssumme beträgt. Übersteigt das Damnum den steuerlich zulässigen angemessenen Wert, geht der Steuerspareffekt verloren, weil dann das Disagio steuerlich nicht als angemessen anerkannt wird. Dieser Betrag wird dann auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung verteilt.
Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung
Die Zinsen für die Aufteilung der Kosten für das Darlehen und die gesamten Konditionen des Kreditvertrages sowie die Durchführung müssen marktüblich sein. Von der Marktüblichkeit ist auszugehen, wenn für ein Immobilien-Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren ein Disagio in einer Höhe von bis zu 5 Prozent vereinbart worden ist. Handelt es sich nicht um ein marktübliches Disagio, so sind die Aufwendungen gleichmäßig auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.
Steuern sparen mit Disagio bei Vermietung
Ein Disagio ist praktisch eine Zinsvorauszahlung und im Zeitpunkt der Belastung des Disagios gelten die Werbungskosten als "ausgegeben". Bei den regelmäßigen unterjährigen Zinszahlungen ist dagegen der steuerliche Abzug erst im Zeitpunkt der Zahlung möglich. Um ein Disagio bei vermieteten Grundbesitz bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindern ansetzen zu können, darf die Höhe der Zinsvorauszahlung aber nicht übertrieben werden. Als Faustregel gilt: Maximal 1 Prozent pro Jahr. Eine gesetzliche Regelung steht aber immer noch aus.
Bis zu einer gesetzlichen Klarstellung wird es von der Finanzverwaltung nicht beanstandet, wenn die bisherige Verwaltungspraxis weiter Beachtung findet. Das bedeutet, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Damnum/Disagio in Höhe von bis zu 5 Prozent vereinbart worden ist, sind die Kosten in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung abziehbar sind.
Mit einem Disagio (Damnum) innerhalb der vorgenannten Grenzen werden steuerlich Werbungskosten in den Veranlagungszeitraum des Abflusses "verlagert". Als Folge sind die steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den Folgejahren etwas höher. Bei vermieteten Immobilien macht die Vereinbarung eines Disagio mithin insbesondere Sinn, wenn der Vermieter in Zukunft mit sinkenden Steuersätzen rechnet. Beispiel: Er oder sie steht kurz vor der Pensionierung. Ein weiterer Grund kann in einer erwarteten Gesetzesänderung (z.B. Senkung der Steuersätze) liegen.
Maklergebühren aufsplitten als Sparspar-Trick
Ein beliebter Trick, um - neben der Vereinbarung eines Disagios - noch weitere Steuern zu sparen, ist die Aufsplitting von Maklergebühren vorrangig in Anschaffungskosten und teilweise in Kosten der Geldbeschaffung. Wenn der Makler nachweislich bei der Finanzierung der Immobilie tätig war, kann er seine Rechnung in reine Maklergebühren und in Gebühren für Finanzierungsberatung aufteilen. Der Aufteilungsmaßstab sollte sowohl im Maklervertrag als auch im Kaufvertrag über die Immobilie enthalten sein. Die Gebühren für die Finanzierungsberatung sind dann als Geldbeschaffungskosten im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" abzugsfähig.
Dieser Teil unterliegt auch nicht der Grunderwerbsteuer. Die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer wird auch gemindert, wenn im Zusammenhang mit dem Haus- bzw. Wohnungskauf Einrichtungsgegenstände erworben werden, die nicht zu den Gebäudebestandteilen zählen. Beispiel: Kücheneinrichtung oder portable Markise. Auch in disem Fall sollten die Gegenstände im Kaufvertrag über die Wohnung bzw. das Haus gesondert aufgeführt sein.
Steuerliche Sonderfälle zum Abzug von Finanzierungskosten
Zu den Finanzierungskosten gehören neben den Zinsaufwendungen und dem Disagio auch andere Aufwendungen, die in direktem Zusammenhang mit der Haus- bzw. Wohnungsfinanzierung stehen. Beispiel: Fahrkosten zu den Banken, Kreditvermittlungsgebühr, Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung von Grundschulden und Hypotheken, Kosten für eventuelle Bürgschaften usw. Nicht immer ist eindeutig, für welche Zwecke ein Darlehen verwendet wird. Insbesondere derartige Sonderfälle sind von den Finanzgerichten zu entscheiden. Dazu gehören zum Beispiel:
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