Baufinanz Rechner
Funktionen
Gut zu Wissen
KnowHow
Bereich - Rubrik
Ratgeber Baufinanzierung / Immobiliendarlehen / Hypothekenzinsen     bei Finanztip.de

Wohnungsfinanzierung mit viel Fremdkapital

In aller Regel ist bei ausreichenden anderen Einkünften die Tilgungsaussetzung ein geeigneter Weg, um bei einer vermieteten Immobilie die Steuerlast zu senken. Denn die Schuldzinsen kann der Eigentümer einer vermieteten Immobilie beim Finanzamt als Werbungskosten geltend machen.

Im allgemeinen lohnt es sich daher, das Hypothekendarlehen erst am Ende der Laufzeit zu tilgen. Diesen Umstand nutzen Versicherungsgesellschaften und bieten die Tilgung über eine parallel abgeschlossene Lebensversicherung an. Der steuerliche Vorteil der Einbindung einer Lebensversicherung ist bei weitem nicht mehr so attraktiv wie früher. Trotzdem bleiben die Hälfte die Erträge bei Einhaltung der Voraussetzungen steuerfrei.

Besonders liquiditätsstarke Bauherren oder Käufer können den Schuldzinsenabzug finanzmathematisch weiter ausreizen. Der Trick: Der Bauherr setzt bei der Bezahlung der Immobilie überhaupt kein Eigenkapital ein. Es wird zum Beispiel parallel eine Lebensversicherung mit Prämiendepot bei einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossen.

Aus diesem Depot werden 5 Jahre lang die Versicherungsprämien für die Kapitallebensversicherung entnommen. Das Prämiendepot wird also allmählich abgebaut. Am Ende der 5 Jahre besteht - abhängig von der zwischenzeitigen Zinssituation - entweder ein kleines Guthaben oder es ist noch ein kleiner Betrag nachzuschießen. Das Prinzip lautet mithin: Möglichst eine Geldanlage mit einer geringen Steuerbelastung zu wählen und dafür so wenig Eigenkapital wie möglich bei der vermieteten Immobilien einzusetzen.

Folge: Das erforderliche Darlehen für die vermietete Immobilie fällt entsprechend höher aus und wegen des größeren Finanzierungsbedarfs ergibt sich ein höherer Schuldzinsenabzug gegenüber einer normalen Finanzierung. Die Erträge aus dem Prämiendepot sind steuerpflichtig. Es wird keine Kapitalertragsteuer einbehalten. Achtung: Nicht die Angabe in der Steuererklärung vergessen. Wegen der fehlenden Kapitalertragsteuer werden auch häufiger Kontrollmitteilungen geschrieben.

Vorsicht: Bei vollständiger Fremdfinanzierung ohne Tilgung ist langfristig vielleicht die steuerlich erforderliche Überschusserzielungsabsicht gefährdet. Außerdem stellt sich die Frage der Besicherung. Eine Fremdfinanzierung zu 100% werden nur sehr solvente Immobilienkäufer erhalten.

Finanztip.de   © Alle Rechte vorbehalten.
Finanztipps