Kostenfreistellung für nicht nutzende Teil- und Wohnungseigentümer

Der Inhaber eines Ladens in einem Gebäudekomplex mit neun Wohngebäuden und ca. 180 Wohnungen sowie Ladengeschäften verlangte die Freistellung von den Kosten der Aufzugsanlagen und der Reinigung der Treppenhäuser, da ihm diese aufgrund der baulichen Situation nicht zugänglich waren. Grundsätzlich betreffen Kosten des Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht nutzen. Eine Kostenfreistellung nicht nutzender Teil- und Wohnungseigentümer setzt eine eindeutige Bestimmung in der die Kostenverteilung regelnden Teilungserklärung voraus.

Im vorliegenden Fall enthielt die Teilungserklärung folgende Regelung: "Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie die übrigen Bewirtschaftungskosten (z. B. für Wasser, Abwasser, Strom, Rücklagen für Instandhaltung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausverwaltung, Wartungskosten) tragen vorbehaltlich der nachstehenden Regelung die WE bzw. TE im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Dies gilt nicht, falls laufende Kosten durch Messeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei getrennt festgestellt bzw. einem Wohnungs- bzw. Teileigentümer allein zuzuordnen sind; die so festgestellten Kosten trägt der betreffende WE bzw. TE allein."

Das Oberlandesgericht Celle vertrat die Auffassung, dass eine Kostenbefreiung hieraus nicht hergeleitet werden kann. Sieht die Teilungserklärung ein Ausscheiden solcher Kosten vor, die nur einem Teil- oder Wohnungseigentümer zugeordnet werden und die dieser allein tragen muss, rechtfertigt dies nicht die Freistellung von Teil- und Wohnungseigentümern ohne Nutzungsinteresse, wenn ansonsten Aufzug und Treppenhaus von mehreren Teil- und Wohnungseigentümern genutzt werden. Unerheblich ist hierbei, dass der klagende Eigentümer des Ladens nicht zu diesen Nutzern gehört.

Beschluss des OLG Celle vom 28.11.2006
4 W 241/06
OLGR Celle 2007, 8

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