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Weite Haftung einer Grundschuld
Beim Kauf oder Neubau einer Immobilie wird bei einer Finanzierung mit Fremdkapital in der Regel dem Kapitalgeber (zumeist Bank, Sparkasse oder Bausparkasse) üblicherweise ein Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) eingeräumt. Der Haftungsumfang einer Grundschuld ist weitaus umfassender als viele Bauherren und Immobilienkäufer glauben. Doch was den Kreditnehmern meistens nicht klar ist: So lassen sich die Kreditinstitute zumeist noch eine weitere Sicherheit geben. Gemeint ist hiermit das abstrakte Schuldversprechen (bzw. abstrakte Schuldanerkenntnis). Trotzdem kann es sinnvoll sein, eine eingetragene Grundschuld nach vollständiger Tilgung nicht gleich zu löschen. [Mehr hierzu im Artikel
Grundschuld-Abtretung bei neuer Baufinanzierung].
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld gehört wie die Hypothek zu den Grundpfandrechten und dient allein dem Zweck, die Zahlung eines Geldbetrages durch ein Recht an einem Grundstück zu sichern (Kreditsicherheit). Es ist die Standard-Sicherung bei der Fremdfinanzierung einer Immobilie. Mit der Grundschuld ist in der Praxis das Recht auf Zwangsvollstreckung in das Grundstück verbunden, das als Sicherheit dient. Das Grundstück haftet also für die Zahlung der Zinsen und der Tilgung eines Darlehens. Das Darlehen muss dabei nicht für den Kauf oder den Bau einer Immobilie eingesetzt sein. Damit könnte also auch eine Weltreise finanziert werden. Wenn bei Zahlungsverzug ein Anspruch auf Zwangsvollstreckung entsteht, wird das Grundstück entweder von einer Zwangsverwaltung übernommen oder es erfolgt eine öffentliche Zwangsversteigerung.
Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek
Es handelt sich in beiden Fällen um Grundpfandrechte. Der Grundschuld steht nicht unmittelbar eine zu sichernde Forderung gegenüber. Die Hypothek ist hingegen mit einer bestimmten Geldforderung verknüpft, zu deren Sicherung sie einmal bestellt wurde. Die Grundschuld stellt ein "abstraktes" und damit unabhängiges Sicherungsmittel dar. Das Bestehen einer Forderung ist daher auch keine zwingende Voraussetzung für die Bestellung einer Grundschuld. So kann eine Grundschuld auch zur Besicherung mehrerer Forderungen verwendet werden. Eine Grundschuld ist somit - abgesehen vom rechtlichen Unterschied - auch wesentlich flexibler als eine Hypothek.
Abstraktes Schuldversprechen in der Grundschuldbestellung
Die Kreditinstitute lassen sich in derselben Urkunde zur Grundschuldbestellung zumeist noch eine weitere Sicherheit einräumen. Beispiel: "Gleichzeitig übernimmt der Darlehensnehmer ... als abstraktes Schuldanerkenntnis ... für die Zahlung eines Geldbetrags in Höhe der Grundschuld nebst Zinsen ... die persönliche Haftung und unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen." Mit diesem abstrakten Schuldversprechen (abstraktes Schuldanerkenntnis) kann das Kreditinstitut zusätzlich zur Verwertung des Grundstücks auch noch auf das gesamte Vermögen des Kreditnehmers zugreifen.
Warum noch ein Abstraktes Schuldversprechen? Der Grund lautet: "einfacher - schneller - unkomplizierter". Die Grundschuld gewährt dem Kreditgeber nur den Zugriff auf das Pfandobjekt. Bevor das Grundstück zu Geld gemacht wird, kann es lange dauern. Die Versteigerung einer Immobilie, die durch die Grundschuldbestellung möglich ist, dauert in der Regel recht lange. Um schneller und einfacher an das ausgeliehene Geld zu kommen, nutzt der Kreditgeber das abstrakte Schuldversprechen. Auf diese Weise kann die Bank bzw. Sparkasse relativ schnell auf das sonstige liquide Vermögen des Schuldners zugreifen. Allein das abstrakte Schuldanerkenntnis reicht hierfür allerdings noch nicht aus. Notwendig ist dafür noch eine entsprechende Vollstreckungsunterwerfung des Schuldners. Die Vollstreckungsunterwerfung ersetzt das gerichtliche Urteil, was für die Einleitung von Vollstreckungsmaßnahmen sonst erforderlich wäre.
Ob und wann das Kreditinstitut Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleitet, hängt auch stark vom Verhalten des Darlehensnehmers ab. Sofern die fälligen Zins- und Tilgungsleistungen nicht pünktlich erfolgen, sollte daher das Gespräch mit dem Kreditinstitut gesucht werden. Denn der Kreditgeber kann - wie dargelegt - einen Vollstreckungstitel ohne gerichtliches Verfahren schaffen. Um derartige Vollstreckungsmaßnahmen abzuwenden, sollte der Kreditnehmer sofort das Gespräch mit dem Kreditgeber suchen und notfalls eine Vollstreckungsgegenklage einreichen.
Zweckerklärung (Sicherungsabrede, Sicherungsvertrag)
Wegen der Unabhängigkeit der Grundschuld muss durch eine besondere Vereinbarung zwischen dem Eigentümer des Pfandobjekts und dem Kreditinstitut bestimmt werden, welche Forderung - oder welcher Kreis von Forderungen - überhaupt durch die Grundschuld gesichert werden soll. Mit einer "Zweckerklärung" wird der Umfang der Forderungen und damit der Haftungsumfang festgelegt.
Es ist fraglich, ob die Bank bereit ist von dem Standardwortlaut einer vorformulierten Zweckerklärung abzuweichen. Es geht um die Frage: "Welche Kredite werden mit der Grundschuld und dem abstrakten Schuldversprechen abgesichert?" Wenn es "alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten" sind, würde hierzu jeder Kredit einschließlich der überzogene Dispositionskredit zählen. Ob das Kreditinstitut in der Zweckerklärung (Sicherungsvertrag) bereit ist, ihre Rechte nur auf das zum Beispiel zu gewährende Immobiliendarlehen zu beschränken, ist im Gespräch zu klären. Der Umfang der abgesicherten Forderungen ist also zwischen dem Kreditgeber und dem Darlehensnehmer in einer so genannten Zweckerklärung (auch Sicherungsabrede bzw. Sicherungsvertrtag genannt) zu bestimmen. In der Zweckerklärung wird festgelegt, für wessen und welche Verbindlichkeiten der Eigentümer bzw. der Darlehensnehmer mit der zur Verfügung gestellten Sicherheit haftet.
Klausel zur Grundschuld für Vorausdarlehen
In den Darlehensbedingungen einer Bank war geregelt, dass eine für das im Rahmen einer Immobilienfinanzierung gewährte Vorausdarlehen zu bestellende Grundschuld alle gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen gleich aus welchem Rechtsgrund absichert. Der Bundesgerichtshof hatte keine rechtlichen Bedenken gegen die Vertragsklausel und erklärte die Vollstreckung der Bank aus der Grundschuldurkunde hinsichtlich einer Forderung, die mit der ursprünglichen Immobilienfinanzierung nichts zu tun hatte, für rechtens (vgl.
Urteil des BGH vom 05.04.2005 - XI ZR 167/04, NJW-RR 2005, 985).
Löschungsbewilligung nach Rückzahlung des Darlehens
Nach erfolgter Rückzahlung des Darlehens kann die Löschung der Grundschuld im Grundbuch erfolgen. Die Löschung der Grundschuld im Grundbuch kann dann über einen Notar veranlasst werden. Sie können von Ihrem Kreditinstitut eine entsprechende Löschungsbewilligung für die Grundschuld anfordern oder sie wird sogar automatisch an die entsprechende Person gesendet. Abhängig von den Bedingungen der Grundschuld kann es aber auch sinnvoll sein, die Grundschuld "stehen zu lassen", um diese zur Sicherung etwaiger künftiger Verbindlichkeiten zu verwenden. [Mehr hierzu im Artikel
Grundschuld-Abtretung bei neuer Baufinanzierung]. Hier sollte dann vom Kreditgeber eine Verzichtserklärung angefordert werden. Das abstrakte Schuldversprechen besteht auch nach der Löschung der Grundschuld weiter. Endgültige Sicherheit schafft nur der Rückerhalt des Originals der vollstreckbaren Urkunde zur Grundschuldbestellung.