Worauf ist beim Kauf gebrauchter Immobilien zu achten?
Ein Hauskauf - auch für eigene Wohnzwecke - ist eine privatgeschäftliche und insoweit auch eine "unternehmerische" Investition. Viele Hauskäufer und auch Bauherren haben diese Anlageentscheidung bitter bereut, zumal sie wichtige Kritereien für den Haus- oder Wohnungskauf im Vorwege nicht ausreichend bedacht hatten. Mit diesem Artikel soll lediglich das Bewusstsein für den richtigen Hauskauf etwas gestärkt und vor allem auch gezeigt werden, welche Risiken Hausverkäufer bei verschwiegenen Mängeln eingehen und welche Rechte der Erwerber von Gebrauchtimmobilien in einer solcher Situation hat.
Arglistig vom Verkäufer verschwiegene Mängel
Beispiel "feuchter Keller": Der Verkäufer des Hauses haftet für arglistig verschwiegene Mängel. Im Urteilsfall des OLG Koblenz hatte der Verkäufer im Verkaufsgespräch einen alten Keller "verharmlost". So sprach der Verkäufer von einem Keller, der von Zeit zu Zeit lediglich Farbveränderungen aufweise. Der wahre Grund lag aber darin, dass die Kellerwände über keine Außenabdichtung verfügten und dies den Verkäufern bekannt war. Sie hafteten daher trotz des Gewährleistungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag über das Haus für den Feuchtigkeitsmangel. [Mehr hierzu im Artikel
Mangel beim Hauskauf und arglistiges Verschweigen].
Wenn ein eingeschalteter Makler von dem verschwiegenen Mangel Kenntnis hat, so trifft ihn eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer, wenn zu seinen Gunsten in dem Kaufvertrag ein Provisionsanspruch (auch) gegenüber dem Käufer vereinbart ist. Unterlässt der Makler einen entsprechenden Hinweis, haftet er dem Käufer neben dem Verkäufer auf Schadensersatz. [Mehr hierzu im Artikel Aufklärungspflicht des Maklers bei vom Verkäufer verschwiegenen Mängeln].
Nach § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist bei lediglich geringfügigen Mängeln ein Rücktritt vom Vertrag ausgeschlossen. Eine den Rücktritt und die Geltendmachung von Schadensersatz ausschließende unerhebliche Pflichtverletzung ist beim Kaufvertrag in der Regel jedoch dann zu verneinen, wenn der Verkäufer über das Vorhandensein eines Mangels arglistig getäuscht hat. Dies gilt nach einem BGH-Urteil auch beim Kauf einer Wohnung oder dem Kauf eines Hauses. [Mehr hierzu im Artikel Rücktritt vom Kaufvertrag trotz lediglich geringen Mangels].
Begehung mit Bausachverständigen
Besser ist es natürlich, wenn es nicht zum Rechtsstreit kommt und die Mängel bereits bei der Begutachtung der Immobilie auffallen. Das Geld für einen Bausachverständigen ist daher bei der Begutachtung von Gebrauchtimmobilien in der Regel gut angelegt. Der vorgenannten Kellerüberprüfung auf Feuchtigkeit und der Prüfung der Kelleräume auf Rückstausicherung kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Suchen Sie im Umkreis des zu erwerbenden Objektes nach einem Bausachverständigen und legen Sie vor der Begehung des Hauses den Umfang der Prüfung und die Kosten fest. Außerdem gibt es vielleicht im Freundes- und Bekanntenkreis jemanden, der in dieser Hinsicht technisch versiert ist oder zumindest den richtigen Blick für mögliche Mängel hat.
Geheimsprache in Immobilienanzeigen
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Geheimsprache in Reisekatalogen? In abgeschwächter Form gibt es auch eine ähnliche Geheimsprache beim Verkauf von Immobilien. Im Gegensatz zum Reiserecht ist zwar aus rechtlicher Sicht nicht so stark auf die Wortwahl zu achten. Wer häufig mit Makler-Offerten für Wohnungskäufe zu tun, dem werden einzelne Floskeln aus Anzeigen und
Immobilien-Exposes bekannt vorkommen. Hierzu zählen zum Beispiel:
- Nur wenige Autominuten von der City: Keine Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Ohne Auto ist man aufgeschmissen. Vielleicht sagen sich hier sogar Fuchs und Igel gute Nacht.
- Unverbaute Lage: Heute noch unverbaut und was ist im nächsten Jahr? Unverbaut heißt nicht unverbaubar. Also: Erschließungs- und Bebauungsplane einsehen.
- Einkaufsmöglichkeiten und Schulanbindung vor der Haustür: Das kann die Palette von guter Anbindung an die Infrastruktur bis hin zum lauten Verkehrsaufkommen (z.B. Warenanlieferung und Müllabfuhr am frühen Morgen) mit permanenter Parkplatznot bedeuten.
- Verkehrsgünstige Lage: Diese Beschreibung ist schon fast mit lauten Verkehrsaufkommen gleichzusetzen.
- Nichtangabe von Eigenschaften: Wunderschöne Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse im Jugendstilhaus in Hamburg-Eppendorf. Gibt es keinen Hinweis im Expose zu Aufzug (Lift) und Garagenparkplatz?
- Unpräzise Angabe von Eigenschaften: Wunderschöne Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse im Jugendstilhaus in Hamburg-Eppendorf. Garagenparkplatz kann bei Bedarf angemietet werden. Wie weit ist denn nun die Garage vom Haus entfernt und wann wird ein Garagenparkplatz frei?
Kleine Checkliste für Gebrauchtimmobilien
Im Buchhandel und auch im Internet gibt es sehr umfangreiche Checklisten, die detailliert erklären, was der Käufer beachten sollte und welche Unterlagen er sich vorlegen lassen sollte. Ob ein Verkäufer wirklich bereit ist, derartig umfangreiche Punkte mit einem potenziellen Immobilienkäufer durchzugehen, ist eine ganz andere Frage. Ein sorgfältiges Vorgehen und ein schriftliches "Abarbeiten" besonders wichtiger Kriterien ist aber sehr anzuraten. Nachstehend eine kleine "Checkliste für den Kauf von Gebrauchtimmobilien", die im Auftrage der
Schwäbisch Hall erstellt wurde. Viele Punkte dieser Checkliste sind zwar so genannte "Binsenweisheiten" oder "Allgemeinplätze". Die Prüfung dieser Checklisten-Kriterien sollte aber mindestens erfolgen.
1. Die Wertentwicklung hängt entscheidend von der Lage des Objekts ab. Wer später wieder verkaufen will, sollte sich vorab unbedingt über die Entwicklung der Immobilienpreise vor Ort informieren. In größeren Städten kann es selbst zwischen verschiedenen Stadtteilen beträchtliche Unterschiede geben.
2. Auch gravierende Baumängel bleiben dem Auge des Laien oft verborgen. Damit sich das Traumhaus nicht als Schrottimmobilie entpuppt, empfiehlt es sich, einen erfahrenen Architekten oder Bausachverständigen zur Prüfung der Bausubstanz hinzuzuziehen.
3. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Mit gutem Grund: Die Energiebilanz verrät viel über die Betriebskosten, die auf den Käufer zukommen - und gegebenenfalls über dringend notwendige Modernisierungen bei Heizungsanlage und Wärmedämmung. Interessenten sollten sich nicht nur den Energiepass, sondern auch die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre zeigen lassen.
4. Der aktuelle Grundbuchauszug verrät - neben der Grundstücksgröße und den Eigentumsverhältnissen - vor allem, ob auf einem Grundstück Lasten und Beschränkungen liegen, über die man besser vorher Bescheid wissen sollte.
5. Auch ein Blick in den Bebauungsplan gibt wertvolle Aufschlüsse: Handelt es sich um ein reines Wohngebiet oder ist eine Mischnutzung vorgesehen, die auch Gewerbeansiedlungen zulässt? Könnte die tolle Aussicht bald durch einen Neubau verstellt werden?
6. Ob man an einem Ort heimisch wird, hängt nicht nur vom eigenen Zuhause, sondern auch von der Infrastruktur ab. Darum unbedingt klären: Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe? Wie ist es um Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten bestellt? Ganz wichtig für Familien mit Kindern: Wie ist das Betreuungs- und Schulangebot?
7. Nicht alle wichtigen Details der Umgebung lassen sich beim ersten Besuch erkennen. Geruchsbelästigungen durch Landwirtschaft oder Industrie etwa können von der Windrichtung abhängen, Starts und Landungen eines nahe gelegenen Flughafens von der Tageszeit. Baulärm in einem Neubaugebiet kann an Werktagen und Wochenenden ganz unterschiedlich sein. Darum: Mehrere Besuche vor der endgültigen Entscheidung sind Pflicht!
8. Um sich dauerhaft wohl zu fühlen, bedarf es auch einer guten Nachbarschaft. Deshalb rechtzeitig das Gespräch mit den möglichen neuen Nachbarn suchen.
9. Wer plant, das Haus aus zweiter Hand nach seinen Vorstellungen umzubauen, sollte vor dem Kauf die Baugenehmigung sorgfältig prüfen, ob nicht eventuelle Einschränkungen oder Denkmalschutz-Auflagen den Modernisierungsplänen entgegenstehen.
10. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt es, Einsicht in weitere wichtige Unterlagen zu nehmen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Verwaltervertrag und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben wichtige Aufschlüsse darüber, ob man es mit einem gut verwalteten Objekt zu tun hat und Mitglied einer intakten Eigentümergemeinschaft wird.