Danach gilt: Wer aufgrund einer falschen Anlageberatung eine Immobilie erwirbt, kann ggf. den Berater wegen schuldhafter Verletzung des Beratervertrages dafür in Haftung nehmen. So kann er als Anspruch geltend machen: Ausgleich für seine Vermögenseinbußen oder Erstattung des Kaufpreises bei gleichzeitiger Übertragung des Eigentums an der Immobilie auf den Anlageberater. Die zweite Anspruchsgrundlage bedeutet, dass der vollständige Kaufpreis zu erstatten ist. Der Kläger ist damit vermögensmäßig so zu stellen, wie er ohne die Pflichtverletzung des Anlageberaters stehen würde. Denn bei ordnungsgemäßer Beratung wäre der Kaufvertrag so nicht zustande gekommen.
Zum Urteilsfall: Die Kläger schlossen auf Vermittlung und nach Beratung durch die Beklagte, die gewerbsmäßig hauptsächlich den An- und Verkauf von Immobilien betreibt, am 2. Februar 1999 einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Emden. Mit ihrer Klage verlangen die Kläger, nachdem sich die Kapitalanlage als unrentabel erwiesen hatte, von der Beklagten die Erstattung der von ihnen für den Kauf der Eigentumswohnung aufgewandten Beträge Zug-um-Zug gegen Abgabe verschiedener Erklärungen zur Übereignung der Immobilie auf die Beklagte sowie die Feststellung eines weitergehenden Schadensersatzanspruches. Zur Begründung ihrer Forderungen stützen sie sich auf die Verletzung eines aus ihrer Sicht mit der Beklagten zustande gekommenen Beratungsvertrages im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Finanzierung und der Unterhaltung der fraglichen Eigentumswohnung.
Leitsatz des Urteils vom Bundesgerichtshof:
Der durch eine fehlerhafte Anlageberatung Geschädigte kann seinen im Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie mit einem Dritten bestehenden Schaden auch gegenüber dem beratenden Unternehmen in der Weise geltend machen, dass er die Erstattung des gezahlten Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Übereignung der erworbenen Kapital-anlage verlangt; dies entspricht dem im allgemeinen Schadenersatzrecht geltenden Prinzip des Vorteilsausgleichs und bedarf keines besonderen Antrags und keiner Einrede des Schuldners (Fortführung des Senatsurteils vom 21. Oktober 2004 - III ZR 323/03 - NJW-RR 2005, 170).
Fazit: Liegt nachweisbar eine Falschberatung im Rahmen eines Immobilienkaufs vor und besteht der Schaden kausal im Kauf der Immobilie, so kann der Immobilienkäufer sich der erworbenen Immobilie durch Übertragung auf den "Falschberater" Zug-um-Zug entledigen und den hierfür gezahlten Kaufpreis zurück verlangen.
Urteil des BGH vom 15.1.2009 - III ZR 28/08
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