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Rechte bei Verkauf von Hypothekendarlehen
Mehr Rechte für Hypothekenschuldner
Sowohl das nachstehend kurz beschriebene Gesetz zur Risikobegrenzung im Hinblick auf Verkauf und der Zwangsvollstreckung von Immobiliendarlehen als auch das
BGH-Urteil vom 30. März 2010 – XI ZR 200/09 haben die Rechte von Hypothekenschuldnern deutlich gestärkt.
Kredit-Zwangsvollstreckung
Nach dem vorgenannten Urteil ist die Zwangsvollstreckung eines aufgekauften Kredites nur dann zulässig, wenn der Käufer der Hypothekenschuld auch in den Sicherungsvertrag eintritt. So hat der BGH in diesem Urteil zwar die Zwangsvollstreckung als solche aufgrund der formularmäßigen Unterwerfungserklärung als zulässig angesehen. So gab es keinen Grund die bankübliche Unterwerfungsklausel zu beanstanden, nachdem auch der Gesetzgeber im Rahmen des
Risikobegrenzungsgesetzes (BGBl. 2008 I S. 1666) keine gesetzlichen Maßnahmen ergriffen hat. Allerdings hat der BGH für die Umschreibung des Vollstreckungstitels auf den neuen Grundschuldgläubiger entschieden, dass diese im Falle einer - in der Praxis üblichen - Sicherungsgrundschuld dessen Eintritt in den Sicherungsvertrag erfordert. Dies ergibt sich aus einer an den Interessen der Parteien orientierten Auslegung der Unterwerfungserklärung. Damit wird einer andernfalls möglichen Verschlechterung der Rechtsposition des Kreditnehmers und Grundschuldbestellers entgegengewirkt.
Im vorgenannten Urteilsfall hatte eine Kreditnehmerin bei ihrer Bank einen Kredit aufgenommen und dieses Darlehen mit einer Grundschuld an ihrem Grundstück in gleicher Höhe abgesichert. Als die Kreditnehmerin mit ihren Rückzahlungen säumig wurde, verkaufte die Bank das Darlehen (und damit auch die Grundschuld) an einen Dritten. Nach weiteren Abtretungen hatte der Erwerber die Zwangsvollstreckung in voller Höhe der Grundschuld eingeleitet, obwohl nur ca. 2/3 des Darlehens noch nicht zurückgezahlt waren. Nach Ansicht der Richter am BGH handelt es sich bei der Grundschuld und dem zugrunde liegenden Darlehen um separate Forderungen. Damit die Bank aus der Grundschuld nicht mehr verlangt, als ihr zusteht, vereinbaren das Kreditinstitut und der Darlehensnehmer einen "Sicherungsvertrag". Danach darf das Kreditinstitut darf aus der Grundschuld nur in der Höhe vollstrecken, die der noch offenen Darlehensforderung entspricht. Im UrteilsfFall war der Sicherungsvertrag aber nicht weitergegeben worden.
Risikobegrenzungsgesetz
Das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (Risikobegrenzungsgesetz - RisikoBegrG) gewährt insbesondere Hausbesitzern mehr Rechte bei ihrer Immobilienfinanzierung. Damit erhalten Kreditnehmer u.a. bessere und frühzeitig Informationen über einen Verkauf ihrer Immobiliendarlehen und mehr Schutz vor einer Immobilienzwangsvollstreckung. Die Regelungen im Risikobegrenzungsgesetz betreffen sowohl das Bankrecht als auch das Kapitalmarktrecht und sind am 19. August 2008 in Kraft getreten. Das RisikoBegrG hat mehrere andere Gesetze, u.a. im
Artikel 6 auch das BGB geändert. Danach gilt:
- Schuldner von Immobiliendarlehen sind sofort darüber zu informieren, wenn das eigene Hypothekendarlehen (zum Beispiel an Finanzinvestoren) verkauft wird. Hat ein Verkauf von Immobilienkrediten stattgefunden, muss das Kreditinstitut den Kunden unverzüglich (aber nicht bereits im Vorfeld) darüber informieren. Ausnahme: Nur wenn die Bank - trotz der Abtretung des Darlehens an Dritte - nach wie vor der einzige Ansprechpartner des Schuldners bleibt, entfällt die Informationspflicht.
- Kreditinstitute sind verpflichtet, ihren Kunden optional auch Immobiliendarlehen anzubieten, die nicht verkauft werden dürfen. Hierfür werden viele Banken sicherlich einen Aufpreis (zumindest kalkulatorisch) verlangen.
- "Notleidende" Immobiliendarlehen dürfen erst gekündigt werden, wenn der Zahlungsrückstand zwei aufeinanderfolgende Zahlungsraten und mindestens 2,5 Prozent des Nominalbetrages erreicht hat.
- Anschlussfinanzierung: Kreditgewährende Bank müssen drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung dem Schuldner ein Angebot zur Fortsetzung der Immobilienfinanzierung unterbreiten oder dem Schuldner des Hypothekendarlehens mitteilen, dass kein Angebot zur Anschlussfinanzierung erfolgt.
- Eine unberechtigte Zwangsvollstreckung wird mit einem verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch "bestraft".sanktioniert.
Ein Sonderkündigungsrecht bei der Immobilienfinanzierung wegen des Kreditverkaufs oder ein Widerspruchsrecht gegen einen Kreditverkauf ist aber für den Darlehensnehmer nicht möglich.
Mitteilungspflicht über Vertragsverlängerung gemäß § 492a BGB
Mit der Ergänzung des
§ 492 Abs. 1a BGB ist der Darlehensgeber verpflichtet, im Immobilienkreditvertrag, bei dem ein Verbraucher Darlehensnehmer ist, einen deutlichen Hinweis über die Abtretbarkeit der Forderung sowie die Übertragung des Vertragsverhältnisses auf einen Dritten vorzunehmen (Vorvertragliche Informationspflicht über die Abtretbarkeit). Eines Hinweises im Vertrag bedarf es nur dann nicht, wenn die Abtretbarkeit ausgeschlossen ist oder der Darlehensnehmer zustimmen muss.
Durch die Aufnahme des neuen § 492a Abs. 1 BGB ist der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer bei einem zinsgebundenen Darlehen drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mitzuteilen, ob er dem Darlehnsnehmer eine neue Zinsbindung unterbreiten möchte. Dabei hat der Darlehensgeber den Zinssatz anzugeben. Damit ist der Darlehensgeber verpflichtet, drei Monate vor Vertragsaublauf dem Kreditnehmer mitzuteilen, ob er den Vertrag fortführen möchte.
Weitere Änderungen nach dem Risikobegrenzungsgesetz
Das "Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken" (Risikobegrenzungsgesetz) enthält neben der besseren Transparenz für Schuldner von Immobiliendarlehen insbesondere erweiterte Informationspflichten für Inhaber wesentlicher Beteiligungen und eine intensive Beobachtung von Risiken durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und die Deutsche Bundesbank. Dazu zählen insbesondere:
- Aktionäre müssen künftig die Herkunft ihrer Mittel offen legen, wenn sie mindestens zehn Prozent der Anteile an einem Unternehmen gekauft haben. Zudem müssen sie ihre wahre Identität nennen.
- Gewährung steuerliche Vergünstigungen für Beteiligungen an junge Unternehmen nach dem Gesetz zur Modernisierung der Rahmenbedingungen für Kapitalbeteiligungen. Wenn das Unternehmen jünger als zehn Jahre und nicht länger als drei Jahre an der Börse ist und das Kapital unter 20 Millionen Euro liegt, kann die Beteiligungsgesellschaft von der Gewerbesteuer befreit werden.