Zeitmietvertrag beim Immobilienkauf

Beim Erwerb eines Mietobjekts steigt der Käufer automatisch in einen bereits bestehenden Mietvertrag ein. Die Änderungen der Eigentumsverhältnisse haben in diesem Fall auf den Bestand des Mietverhältnisses keinen Einfluss. Das kann für Erwerber von Mietobjekten mit vertraglich vereinbarten Zeitmietverträgen im Nachhinein eine kostspielige Angelegenheit werden.

Zeitmietverträge dürfen nach dem Mietrecht nur durch wichtige Gründe befristet werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit:

• die Räumlichkeiten für sich, seine nahen Angehörigen oder Haushaltsmitglieder nutzen will, also Eigenbedarf besteht,
• die Räumlichkeiten in zulässiger Weise beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen will und die Fortsetzung eines Mietverhältnisses dadurch nicht möglich ist oder
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten möchte.

Diese Gründe muss der Vermieter dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen. Haben die vom Vermieter genannten Gründe rechtlich keinen Bestand, ist der Zeitvertrag unwirksam und wird automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag mit den gesetzlichen Kündigungsfristen.

Das Problem für den Immobilienkäufer: Besitzt der Mieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag, so endet das Mietverhältnis nur unter den vorgegebenen Voraussetzungen zu dem im Vertrag genannten Zeitpunkt. Das heißt, der Erwerber muss beabsichtigen, die Wohnung bei Mietende in der Weise zu verwenden, wie der Vorbesitzer dies bei Mietbeginn dem Mieter auch mitgeteilt hat. In allen anderen Fällen endet das Mietverhältnis dann eben nicht wie erwartet automatisch zum vereinbarten Termin. Gerade für Kapitalanleger kann sich dies nachteilig auswirken, wenn eine geplante Neuvermietung zu besseren Konditionen ein wesentlicher Aspekt der Renditekalkulation war.

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