In einem privatschriftlichen Vorvertrag verpflichtete sich der Eigentümer eines Grundstücks für die Absicherung einer Kaufoption zur Abgabe eines notariell zu beurkundenden Kaufangebotes. Bei Nichtabgabe sollte der Grundstückseigentümer eine Vertragsstrafe von 200.000 DM bezahlen. Tatsächlich wurde ein notariell beurkundetes Verkaufsangebot abgegeben, das vom Kaufinteressent jedoch nicht angenommen wurde, weil es angeblich nicht dem Inhalt des Vorvertrages entsprach. Statt dessen machte der Kaufinteressent die vereinbarte Vertragsstrafe geltend.
Die Klage scheiterte an dem zwingenden Formerfordernis des § 313 BGB. Diese Vorschrift besagt, dass ein Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung bedarf. Ein formunwirksam abgeschlossener Vertrag wird nur dann gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Danach konnte letztlich offen bleiben, ob das vorgelegte notarielle Kaufangebot eine erhebliche Abweichung vom privatschriftlichen Vorvertrag enthielt. Das Gericht stellte dabei folgende Überlegungen an: Lag eine Abweichung vor, so konnte mangels Vergleichbarkeit von Vorvertrag und notariellem Kaufangebot keine Heilung des Formmangels am Vorvertrag eintreten. Lag ein vertragsmäßiges Angebot vor, so scheiterte die Heilung des Formmangels an der fehlenden Annahme durch den Kaufinteressenten. Beide Varianten führten zwangsläufig dazu, den Vorvertrag wegen Formmangels als nichtig anzusehen. Damit war auch die Zusage der Vertragsstrafe nichtig.
Urteil des Schleswig-Holsteinischen OLG vom 29.07.1998
4 U 161/97
MDR 1998, 1473
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