1. Abschnitt des Versteigerungstermins: Bekanntmachungsteil

In diesem Abschnitt gibt der Rechtspfleger, der das Versteigerungsverfahren durchführt, Hinweise zum wesentlichen Grundbuchinhalt, den Beteiligten, zu Anmeldungen der Beteiligten( auch etwaiger Mieter und Pächter), zum festgesetzten Verkehrswert mit 5/10 und 7/10 Grenze, soweit diese noch gelten. Kernstück des Bekanntmachungsteils sind die allgemeinen Versteigerungsbedingungen. In erster Linie bestimmen sie, dass durch den Zuschlag das Eigentum auf den Ersteher übergeht, und zwar am Grundstück und an allen Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt. Als Zubehör gilt z.B. das Inventar von Hotel- und Gaststättenbetrieben, die Maschinen auf dem Fabrikgrundstück, die Bagger in der Kiesgrube. Als Eigentümer von Zubehör muss man darauf hinwirken, dass der Teilungsversteigerungsantrag bzgl. des Zubehörs aufgehoben oder eingestellt wird (§ 37 Ziff. 5 ZVG). Sonst geht das Eigentum verloren und an seine Stelle tritt ein anzumeldender Anspruch am Gesamterlös. Die Versteigerungsbedingungen bestimmen weiter die Grunderwerbssteuerpflicht des Erstehers, Übergang von Nutzungen und Lasten und Gefahrübergang mit Zuschlag und einen vollständigen Gewährleistungsausschluss.

Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muss (bestehenbleibende Rechte). Es muss bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Das geringste Gebot richtet sich in der Zwangsversteigerung nach dem betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. Ähnlich wird das geringste Gebot auch bei der Teilungsversteigerung berechnet. Da allerdings ein "betreibender Gläubiger" mit einer Geldforderung fehlt, tritt an seine Stelle der Antragsteller, so dass alle seinem Auseinandersetzungsanspruch "vorgehenden" Rechte bestehen bleiben. Für Objekte im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft (Erbengemeinschaft, BGB?Gesellschaft) die ja nur einheitlich belastet sein können, folgt daraus, dass alle auf dem Objekt lastenden Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen sind. Dies gilt auch für Bruchteilsgemeinschaften , wenn alle Anteile mit Gesamtrechten gleich belastet sind. Die bestehenbleibenden Rechte muss der Ersteher als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objektes übernehmen.

Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, deren Darlehen die Gemeinschaft bereits vollständig zurückgezahlt hat, können die Versteigerungsbedingungen auch im Interesse der Miteigentümer erheblich vereinfacht werden. Anstatt diese Rechte als bestehenbleibend in das geringste Gebot aufzunehmen, kann der Rechtspfleger nämlich unter folgenden Voraussetzungen diese Rechte als offensichtlich löschungsreif behandeln:

	dem Gericht muss eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank in öffentlich beglaubigter Form sowie der etwa erteilte Grundschuldbrief des Rechts vorliegen und
	sämtliche Miteigentümer müssen im Versteigerungstermin persönlich zu Proto- Protokoll des Gerichts der Löschung zustimmen und sie beantragen. Möglich sind auch Teillöschungsbewilligungen.

Grundsätzlich gilt, dass der Bieterkreis nicht eingeschränkt werden kann. Freie Bieterkonkurrenz ist einer der elementaren Grundsätze des Zwangsversteigerungsrechts . Wenn aber alle Miteigentümer im Termin der Beschränkung des Bieterkreises auf die Teilhaber der Gemeinschaft zustimmen, muss das Gericht diese im BGB verankerte Regelung als gesetzliche Versteigerungsbedingung beachten (§ 753 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ratgeber Zwangsversteigerung - Immobilien