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Zwangsversteigerung: Guide für Bietinteressenten

Auch in Deutschland nimmt die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien zu. Wer clever ist und sich mit dem Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens vertraut macht, kann nicht selten ein Schnäppchen machen. Im Durchschnitt werden Immobilien deutlich unterhalb des Verkehrswertes versteigert. Die nachfolgenden Hinweise sollen helfen, sich schnell einen Überblick über das Verfahren zu verschaffen.

Verkehrswert

Zur Durchführung des Zwangsversteigerungsverfahrens wird der Verkehrswert der Immobilie vom Gericht festgelegt. Dazu holt das Gericht die Stellungnahme eines gerichtlich bestellten Gutachters ein. Dieses Gutachten kann von Bietinteressenten nach Absprache vor dem Versteigerungstermin eingesehen werden.

Ausweis

Bieter müssen sich im Versteigerungstermin durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, ist die Vorlage einer notariellen Bietungsvollmacht erforderlich. Die Vollmacht ist zur Abgabe von Geboten zu erteilen. Die Unterschrift des Vollmachtgebers ist von einem Notar zu beglaubigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.

Mindestgebot

Der in der Veröffentlichung des Gerichts genannte Verkehrswert ist nicht das Mindestgebot. Mindestens geboten werden muss das so genannte geringste Gebot, welches das Gericht im Termin bekannt gibt.

Sicherheitsleistung

Als Bietinteressent müssen Sie damit rechnen, für Ihr Gebot Sicherheitsleistung zu erbringen. Diese Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10 % des Verkehrswertes und muss sofort im Termin gestellt werden. Sicherheitsleistung kann wie folgt erbracht werden:

• bestätigte Landeszentralbank-Schecks (Vorlegungsfrist von noch 4 Tagen ab Versteigerungstermin)
• Verrechnungsschecks eines berechtigten Kreditinstitutes (Vorlegungsfrist von noch 4 Tagen ab Versteigerungstermin)
• unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines berechtigten Kreditinstitutes

Die Bestätigung der Bank, dass Sie als Bietinteressent über die Mittel verfügen, reicht nicht aus. Auch sind Bargeld, Sparbücher, Euroschecks und Wertpapiere nicht als Sicherheit geeignet.

Bietzeit

Die Bietungszeit dauert von der Aufforderung zur Abgabe von Geboten an mindestens 30 Minuten. Wichtig sind vor allen Dingen die Hinweise des Versteigerungsgerichtes vor Eröffnung der Bietzeit, diese sollten Sie als Mietinteressent auf keinen Fall versäumen. In der gesetzlichen Bietzeit (30 Minuten) geben die meisten Interessenten ihr Angebot erst in den letzten 5 Minuten ab. Gleichwohl kann es sinnvoll sein, Gebote frühzeitig abzugeben, da erfahrungsgemäß jeder Bieter sich ohnehin ein bestimmtes Limit gesetzt hat. Die Bietzeit können Sie auch dazu nutzen, weitere Informationen einzuholen, z. B. auch mit der Gläubigerbank zu sprechen.

Meistgebot + Zuschlag

Die Bietzeit endet mit der Feststellung des Meistgebots. Im Anschluss daran wird über den Zuschlag verhandelt. Wenn Sie den Zuschlag im Versteigerungstermin oder in einem später anzuberaumenden Verkündungstermin erhalten, sind Sie ab sofort Eigentümer des Grundstückes. Sie übernehmen dann als Ersteher ohne Eintragung im Grundbuch alle Rechte und Pflichten.

Verteilungstermin

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt allerdings erst, wenn der Verteilungstermin ca. 6 bis 8 Wochen später abgehalten worden ist und die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, da auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung grunderwerbssteuerpflichtig ist. Abgesehen von der Sicherheitsleistung ist das Bargebot, spätestens im Verteilungstermin an das Gericht zu zahlen und bis dahin mit 4 % zu verzinsen.

Kosten

Auf den Ersteher kommen folgende Kosten zu:

• Meistgebot plus 4 % Zinsen ab Zuschlag bis zum Verteilungstermin. Soweit durch die Sicherheitsleistung ein Teilbetrag bar gezahlt ist, entfällt insoweit die Verzinsungspflicht.
• 3,5 bis 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer (4,5% zum Beispiel in Hamburg und in Berlin). Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dem Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte. Hat der Meistbietende das Recht aus dem Meistgebot an einen Dritten abgetreten oder in verdeckter Vollmacht geboten und dies nachträglich erklärt, fällt doppelte Grunderwerbsteuer an, nämlich für die Abgabe des Meistgebots und für die Abtretung des Rechts aus dem Meistgebot oder das Offenlegen der Vollmacht.
• Zuschlagsgebühr nach dem Wert des Meistgebots.
• Eintragungskosten beim Grundbuchamt nach dem Verkehrswert oder eventuell dem höheren Gebot.
• Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die eventuell zur Finanzierung einzutragenden Grundpfandrechte.

Ratgeber Zwangsversteigerung - Immobilien

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