Haftung des Wohnungseigentümers

Mit Beschluss vom 22. April 1999 (Az: V ZB 28/98) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung gefällt, die nicht nur in Fachkreisen Aufmerksamkeit erregt hat. Das Gericht hatte über die Haftung eines Wohnungseigentümers, der die Reparatur des über seiner Wohnung gelegenen Daches bei einer Fachfirma in Auftrag gegeben hatte, zu befinden. Infolge der Dachdeckerarbeiten kam es sechs Jahre später zu Feuchtigkeitsschäden an einer benachbarten Wohnung. Deren Eigentümer forderten nunmehr Schadensersatz von ihrem Nachbarn.

Der BGH hat dem Begehren dem Grunde nach stattgegeben. Er hat betont, dass sich aus dem gesetzlichen Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer u.a. die Verpflichtung ergebe, für eine ordnungsgemäße Verwaltung, und insbesondere für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Bedient sich ein Wohnungseigentümer im Rahmen derartiger Arbeiten der Hilfe fachkundiger Unternehmen, so muss er sich deren Verschulden wie eigenes Verschulden zurechnen lassen.

Auch zu der Frage, wann von einem solchen Verschulden der Fachfirma auszugehen ist, hat sich der BGH geäußert und mit seinen Ausführungen das Haftungsrisiko für den den Auftrag auslösenden Wohnungseigentümer noch weiter erhöht. Der Senat geht davon aus, dass ein Verschulden zu vermuten sei, sofern sich herausstellt, dass der Schaden aus dem Verantwortungsbereich des beauftragten Unternehmers stammt. Im konkreten Fall genügte der Nachweis, dass die Feuchtigkeit an einer Stelle eingetreten war, die sich in dem sanierten Teil des Daches befand.

Nach so viel „Peitsche" gab der BGH dem betroffenen Eigentümer aber auch ein wenig „Zuckerbrot": Da die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich Sache aller Miteigentümer sei, müsse sich auch der Geschädigte das Mitverschulden der Fachfirma anspruchsmindernd zurechnen lassen. De facto führt diese Einschränkung dazu, dass der Schaden auf alle Miteigentümer der Anlage zu verteilen ist. Etwas anderes kann dann gelten, wenn einzelne Mitglieder in der Gemeinschaftsordnung von der Pflicht zur Instandhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums befreit sind, was insbesondere bei Mehrhausanlagen häufig der Fall ist.

Autor: RA Detlef Müller und Martin Häublein, Berlin