Zwangsvollstreckungsunterwerfung bei Immobilienkauf

Bereits im alten Rom galt der Grundsatz: pacta sunt servanda; Verträge sind für die beteiligten Parteien verbindlich und – vor allem - dazu da, um auch eingehalten zu werden. Leider beherzigen nicht alle Schuldner diesen Grundsatz gleichermaßen. Für den Gläubiger bleibt dann häufig nur der Weg, seine Ansprüche im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Voraussetzung hierfür ist ein Titel, in der Regel ein (wenigstens vorläufig) vollstreckbares Gerichtsurteil.

Das Erstreiten eines solchen Urteils ist oft langwierig und kann zudem sehr teuer werden, da der Kläger, selbst wenn er am Ende den Prozess gewinnt, sämtliche Kosten zunächst vorstrecken muss. Um nun dem Gläubiger die Vollstreckung wegen seiner Forderung zu erleichtern, arbeitet die Praxis – insbesondere beim Immobilienkauf – mit notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungen (ZVU); denn auch die von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse aufgenommene Urkunde ist ein Titel und taugt zur Zwangsvollstreckung.

Früher war eine notarielle ZVU im wesentlichen nur wegen der Zahlung einer bestimmten Geldsumme zulässig. Wegen der vom Verkäufer zu erbringenden Leistung (z.B. die Übergabe des Grundbesitzes), konnte eine Vollstreckung aus der notariellen Urkunde nicht erfolgen. Diesem Mißstand hat der Gesetzgeber durch eine am 1. Januar 1999 in Kraft getretene Gesetzesänderung abgeholfen. Unterwerfungsfähig ist nunmehr insbesondere auch die Verpflichtung des Verkäufers zur Übergabe des Grundstücks. Schon aus Gründen der „Waffengleichheit" zwischen den Parteien sollte der Käufer darauf dringen, dass von dieser neuen Möglichkeit im Vertrag auch Gebrauch gemacht wird.

Vorteile hat auch derjenige, der weiß, dass der den Gegenstand der Unterwerfungserklärung bildende Anspruch, genau bestimmt sein muss. In der notariellen Praxis wird dies nämlich bisweilen nicht hinreichend berücksichtigt. So kommt es insbesondere dann, wenn der Käufer wegen etwaiger Verzugszinsen die ZVU erklärt, immer wieder vor, dass sich das Datum, ab welchem die Zinsen geschuldet werden, aus der Urkunde nicht ergibt. Die Festlegung eines solchen Zeitpunktes ist aber Voraussetzung für die Vollstreckbarkeit. In der ZVU sollte daher auf jeden Fall ein Termin festgelegt werden, ab dem die Zinsen als geschuldet gelten. Ist der Schuldner dann später der Ansicht, dass er zu diesem Termin tatsächlich keine Zinsen schuldete, so bleibt ihm gegen die unberechtigte Zwangsvollstreckung die Möglichkeit der Vollstreckungsabwehrklage.

Autor: RA Detlef Müller und Martin Häublein, Berlin