Beruf und Gewerbe in der Mietwohnung
Das Wichtigste in Kürze
Ein Beruf oder Gewerbe in einer Mietwohnung darf bei einem Wohnraummietvertrag grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters ausgeübt werden. Der Vermieter ist aber zur Duldung einer beruflichen Tätigkeit in den Wohnräumen verpflichtet, wenn die beabsichtigte Tätigkeit des Mieters keine Schäden an der Wohnung oder im Treppenhaus verursachen kann und auch keine unzumutbare Belästigung der Mitmieter zu erwarten ist. In diesem Fall muss der Vermieter die Erlaubnis zur Berufsausübung in der Wohnung erteilen. Folglich darf der Vermieter dem Mieter grundsätzlich eine geräuschlose "Heimarbeit ohne Kundenbesuch" nicht verwehren.
Früher nannte man es "Telearbeit" oder "Heimarbeit". Heutzutage braucht man für viele diese Tätigkeiten kein passendes Wort mehr. Auch Großunternehmen erlauben ausgewählten Mitarbeitern zunehmend die (teilweise) Arbeit von "zu Hause". Durch einen "Telearbeitsplatz" in einer Mietwohnung werden nur selten die Interessen des Vermieters und der Mitmieter berührt. Eine schnelle DSL-Leitung oder demnächst eine schnelle LTE Mobilfunk-Verbindung ist praktisch die einzige Voraussetzung für das Ausüben vieler beruflicher Tätigkeiten in der eigenen Wohnung. Insbesondere kann der Vermieter nicht die (normale) gewerbliche Nutzung von Computer, Telefon, Telefax usw. verweigern. Der Rest an Technik nimmt kaum noch Platz weg und stellt keine unzumutbare Belästigung der Mitmieter dar. Beispiel: Telefon- und Videokonferenzen mit Skype und anderen Medien.
Die Grenzen der Duldungspflicht des Vermieters ergeben sich daher bei anderen Berufen. Beispiel: Fotograf, Architekt, Tagesmutter, Schreibbüro usw.
Als grobe Faustregel kann man setzen: Wenn Sie Laufkundschaft haben, dürfen Sie in einer Mietwohnung nicht mehr arbeiten. Ein Vermieter muss also keineswegs ein "Hostessenservice" oder ein "Modell" in der Mietwohnung mit Kundenbesuch dulden.
Mietwohnung ist eine vermietete Eigentumswohnung
In diesem Fall hat der Vermieter als Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft ggf. Auflagen aus der Teilungserklärung zu beachten. Im Verhältnis Mieter zu Vermieter entfalten diese Regelungen aber keine Rechtswirkung. Der Eigentümer muss auch beachten, dass nicht der Tatbestand der Zweckentfremdung gegeben ist. So ist in manchen Orten und Stadtteilen ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen erlassen worden.
Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt wird. Vermietern, die trotzdem eine Wohnung zu anderen als Wohnzwecken vermieten, drohen dann Bußgelder. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn eine Wohnung nur in bestimmten Grenzen auch gewerblich genutzt wird. Beispiel: Ein Selbstständiger nutzt in seiner Wohnung ein Arbeitszimmer intensiv für berufliche Zwecke.
Gewerbezuschlag bei Mischmietverhältnis
Der Vermieter kann einen Mietzuschlag (Gewerbezuschlag) erheben, wenn dies vorher im Mietvertrag vereinbart wurde. Im allgemeinen ist das nicht der Fall und es macht bei vielen Tätigkeiten auch wenig Sinn. Der Artikel
Mietzuschlag bei Berufausübung in der Wohnung beschreibt die Erhebung eines Zuschlages neben der Miete.
Zustimmung des Vermieters widerrufen
Generell kann der Vermieter die Erlaubnis widerrufen, wenn der Mieter seine Tätigkeit ausweitet. Beispiel: Häufiger Kundenbesuch, Beschäftigung von Mitarbeitern oder Anschaffung von Geräten (z.B. Maschinen), deren Lärm die Nachbarn und Mitmieter belästigen kann.