OLG Köln, Beschluss vom 28.04.2005, Aktenzeichen 1 W 10/05
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit, wobei die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung zulässig ist. Längerfristige Mietverträge bedürfen daher gemäß § 550 BGB der Schriftform. Das gesetzliche Schriftformerfordernis ist insbesondere von Bedeutung für den Abschluss von Gewerbemietverträgen, die zumeist fest auf mehrere Jahre geschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so ist trotz längerfristiger Bindung der Vertrag zum Ablauf des ersten Jahres kündbar. Schriftform bedeutet, dass sämtliche wesentliche Vertragsvereinbarungen in die Mietvertragsurkunde aufgenommen werden müssen. Für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hat der Bundesgerichtshof insoweit entschieden, dass wegen der gesetzlichen Gesamtvertretung bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Wahrung des Schriftformerfordernisses sämtliche Gesellschafter den Vertrag unterzeichnen müssen, es sei denn, es liegt eine wirksame Vertretung vor und die Vertretung selbst ergibt sich aus der Mietvertragsurkunde. Eine ähnliche Interessenlage gibt es bei Erbengemeinschaften. Die Erbengemeinschaft ist eine Zusammensetzung einzelner Erben. Es müssen daher zur Wahrung des Schriftformerfordernisses sämtliche Erben in der Mietvertragsurkunde aufgeführt werden und auch sämtliche Erben diese unterzeichnen, es sei denn, sie lassen sich vertreten und der Umstand der Vertretung ergibt sich aus der Mietvertragsurkunde. Das Oberlandesgericht Köln überträgt diese Grundsätze nicht auf die Personenhandelsgesellschaft, wie die Kommanditgesellschaft. Anders als bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Zusammensetzung nicht in einem öffentlichen Register entnommen werden kann, stellen sich diese Probleme bei der Kommanditgesellschaft nicht, da sie durch ihre im Handelsregister eingetragene Firma im Rechtsverkehr auftritt und zugleich in einem öffentlichen Register nachvollzogen werden kann, wer für die Gesellschaft mit organschaftlicher Vertretungsmacht oder Prokura ausgestattet ist. Wird die Gesellschaft daher bei einem Vertragsschluss nach dem Erscheinungsbild der Urkunde durch den im Handelsregister aufgeführten Personenkreis vertreten, ist ein weiterer erläuternder Hinweis darauf, in welcher Funktion der Unterzeichner gehandelt hat, entbehrlich.
25.11.2005 Autor: Babo von Rohr
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