Beispielhaft sei folgender Sachverhalt geschildert:
Vermieter und Mieter schließen einen schriftlichen Mietvertrag ab, in den sonstigen Vereinbarungen zu dem Mietvertrag nehmen sie folgenden Passus auf "im Falle des Verkaufs der Mietsache wird dem Mieter ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Der Mieter ist berechtigt, das Dachgeschoss des Hauses auf eigene Kosten auszubauen." Nachdem die Mieter auf das Mietobjekt aufmerksam wurden, zeigten sie schnell Interesse an einer Anmietung des Hauses.
Die Mietfläche war ihnen an und für sich zu klein, im Dachgeschoss des Hauses bestand eine Ausbaureserve. Die Mietvertragsparteien wurden sich schnell einig über die Anmietung des Hauses, den Mietern wurde das Recht eingeräumt, auf eigene Kosten das Dachgeschoss des Hauses auszubauen und so die gewünschte Mietfläche zu erreichen. Damit die Ausbaukosten nicht verloren gehen, legten die Mieter wert darauf, ihre Position durch ein Vorkaufsrecht abzusichern.
Sollte das Haus eines Tages verkauft werden, sollte sichergestellt sein, dass durch Ausübung des Vorkaufsrechtes die Mieter das Haus erwerben können. Auf diese Weise sind ihre Investitionen gesichert. Der Vermieter ist mit der Vereinbarung einverstanden, schließlich muss er keine Kosten aufwenden für den weiteren Ausbau des Hauses.
So könnte sich ein typischer Sachverhalt darstellen, vergleichbare Vereinbarungen werden häufig auch in Gewerbemietverträge aufgenommen. Der Hintergrund ist dort der gleiche: Der Mieter investiert erheblich in das gewerbliche Mietobjekt, er möchte sich die Ausbaukosten aber auch den Standort für sein Unternehmen langfristig sichern. Auch in diesen Fällen werden vergleichbare Vereinbarungen in den Mietvertrag aufgenommen. Auch hier soll für den Fall der Veräußerung der Immobilie der Mieter die Möglichkeit des Erwerbes erhalten.
Können derartige Vereinbarungen problemlos in den Mietvertrag aufgenommen werden oder begeben sich die Mietvertragsparteien hier auf Glatteis?
Diese Frage kann eindeutig beantwortet werden. Formlose Vereinbarungen zu Vorkaufsrechten gehören nicht in den Mietvertrag, gleiches gilt für eine Vereinbarung der Vertragsparteien, dass man sich wechselseitig verpflichtet, ein Vorkaufsrecht zu Gunsten des Mieters formwirksam zu vereinbaren.
Gemäß §§ 311 b, 125 BGB ist die formlose Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes im Mietvertrag nichtig, weil diese Vereinbarung der notariellen Form bedarf.
Ein juristischer Laie wird vorschnell einwenden: Dann ist eben die Vereinbarung über das Vorkaufsrecht nichtig, entweder man holt die Form nach oder man verzichtet auf das Vorkaufsrecht. So einfach ist die Angelegenheit allerdings nicht: Die Vereinbarung über das Vorkaufsrecht kann nicht isoliert betrachtet werden, immerhin ist sie Bestandteil des Mietvertrages.
Hier hilft wieder ein Blick in das Gesetz weiter. § 139 BGB bestimmt insoweit: Ist ein Teil eines Rechtsgeschäftes nichtig, hier die Vereinbarung über das Vorkaufsrecht, so ist das gesamte Rechtsgeschäft (also der Mietvertrag) nichtig, es sei denn, der Mietvertrag wäre auch ohne das nichtige Vorkaufsrecht geschlossen worden Dieses ist im Einzelfall festzustellen.
Wird das Vorkaufsrecht in die Mietvertragsurkunde aufgenommen, so ist zunächst davon auszugehen, dass der Mietvertrag und das Vorkaufsrecht ein einheitliches Rechtsgeschäft bildet.
Es ist sodann im Einzelfall festzustellen und zu prüfen, ob der Mietvertrag auch ohne das Vorkaufsrecht geschlossen worden wäre. Hat der Mieter aus nachvollziehbaren Gründen besonderen Wert darauf gelegt, das Vorkaufsrecht im Mietvertrag aufzunehmen, so ist im Zweifel der gesamte Mietvertrag nichtig. Anders kann nur entschieden werden, wenn das Vorkaufsrecht von untergeordneter Bedeutung war. Hiervon wird man in der Regel nicht sprechen können, wenn der Mieter in erheblichem Umfang in die Mieträume investiert, er seine Investitionen bzw. einen Standort sichern möchte. Aus der Teilnichtigkeit des Vertrages (Nichtigkeit der Vorkaufsrechtsvereinbarung) folgt sodann die Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäftes.
Praxishinweis: Vorkaufsrechte gehören nicht in Mietverträge, diese Aussage gilt ohne Wenn und Aber. Haben die Mietvertragsparteien ein nachvollziehbares Interesse dem Mieter ein Vorkaufsrecht einzuräumen, so sollte dieses in notarieller Form geschehen. Der einfachste und sicherste Weg ist, den gesamten Mietvertrag notariell zu beurkunden. Dieses ist allerdings mit weiteren Kosten verbunden. Die Mietvertragsparteien sollten daher auch erörtern, wer die Kosten trägt.
Ein weiter Gesichtspunkt bleibt allerdings zu berücksichtigen: Ein notariell beurkundetes und im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht stellt für den Grundeigentümer eine Belastung dar. Will er das Grundstück veräußern, so muss er einen Kaufinteressenten mit dem Vorkaufsrecht konfrontieren. Es muss sodann ein Kaufvertrag ausgehandelt, geeinigt und beurkundet werden.
Sodann muss der Kaufvertrag dem Vorkaufsberechtigten zugesandt werden, der sodann entscheiden kann, ob er in den Vertrag eintritt. Für den Vermieter/Verkäufer kann sich dieses als Verkaufshindernis darstellen, wie jede andere Belastung im Grundbuch. Es sollte daher vom Eigentümer/Vermieter im Einzelfall sorgfältig geprüft werden, ob er dem Mieter ein Vorkaufsrecht einräumt.
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