Reichweite einer Mietausfallbürgschaft

Zur Absicherung des Vermieters wird bei der Vermietung von gewerblichen Räumen von einem Dritten häufig eine so genannte Mietausfallbürgschaft übernommen. Beispielhaft hinzuweisen bleibt auf die Vermietung von Gastronomieräumlichkeiten und der Übernahme einer Mietausfallbürgschaft durch einen Getränkelieferanten oder eine Brauerei. Gerät der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und ist nicht mehr in der Lage, seine Verbindlichkeiten zu erfüllen, will der Vermieter auf die Mietausfallbürgschaft zurückgreifen. Damit der Vermieter hier keinen Schiffbruch erleidet, gilt es, die Mietausfallbürgschaft sorgfältig auszuformulieren und zu vereinbaren. Häufig wird formuliert: "Der Bürge verpflichtet sich, für den Mieter eine selbstschuldnerische Bürgschaft bis zum Betrage ......... für Mietzinsverpflichtungen des oben genannten Betreibers gegenüber dem Vermieter gemäß Mietvertrag vom ....... zu übernehmen".

Wird das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt, tritt der Vermieter an den Bürgen heran mit der Aufforderung, die Rückstände in Höhe des Bürgschaftsbetrages auszugleichen. Häufig lehnt der Bürge Zahlung ab, mit dem Hinweis, er habe nur eine Bürgschaft für Mietzinsverpflichtungen übernommen, nicht hingegen für die Nutzungsentschädigung. Streit der Mietvertragsparteien ist vorprogrammiert. Will man diesen Streit vermeiden, gilt es klare Vereinbarungen zu treffen, insbesondere die Bürgschaft auf sämtliche Zahlungsverpflichtungen während bestehenden Mietverhältnisses auszudehnen, aber auch solche Verpflichtungen zu erfassen, die nach beendetem Mietverhältnis begründet werden (Nutzungsentschädigung, Schönheitsreparaturen, Ansprüche wegen Verschlechterung/Veränderung der Mietsache, Schadensersatz wegen Mietausfall).

Soweit dieses bereits in der Bürgschaft klar geregelt wird, entsteht später kein Streit, wenngleich nach herrschender Auffassung die Bürgschaft für Mietzinsverpflichtungen weit ausgelegt wird, insbesondere auch Nutzungsentschädigungen erfassen soll (so hat auch bereits das Oberlandesgericht Hamburg entschieden). Es gilt aber, durch klare Vereinbarungen jegliches Risiko für den Vermieter zu vermeiden.

Immer wieder wird der Fehler gemacht, die Mietausfallbürgschaft zu befristen bis zum Ende der Mietlaufzeit. Auch häufig entstehen Ansprüche aber erst nach beendetem Mietverhältnis, im Falle der fristlosen Kündigung auf Nutzungsentschädigung etc., bei regulär auslaufendem Mietverhältnis Ansprüche auf Schönheitsreparaturen bzw. Schadensersatz wegen Nichterfüllung dieser oder aber von Rückbauverpflichtungen. Die Bürgschaft ist daher unbefristet zu leisten, damit nach beendetem Mietverhältnis in Ruhe die Ansprüche gegenüber dem Bürgen geltend gemacht werden können.

Für Wohnraummietverhältnisse bleibt zu beachten, dass die Mietsicherheit lediglich 3 Nettomonatsmieten betragen darf. Eine darüber hinausgehende Absicherung ist unzulässig, insbesondere kann der Vermieter nicht von einem Dritten eine Bürgschaft für Verpflichtungen verlangen. Dieses kann im Regelfall auch nicht dadurch umgangen werden, dass ein Dritter im Wege des Schuldbeitritts dem Mietvertrag beitritt. Dieses wird zumeist als Bürgschaft ausgelegt, wenn der Dritte am Mietverhältnis kein eigenes Interesse hat, insbesondere die Räume nicht bewohnt. In der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof allerdings entschieden, dass eine Bürgschaft neben der vom Mieter geleisteten Mietsicherheit Bestand haben kann, wenn der Dritte die Bürgschaft anbietet und sie vom Vermieter nicht verlangt wird.

Autor: Babo von Rohr - 02.09.2003
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