Bestimmung der Miete durch Gutachten
Ist in einem Gewerbemietvertrag vereinbart, dass die geschuldete Miete durch Sachverständigengutachten gemäß
§ 317 BGB nach billigem Ermessen neu bestimmt werden soll, so ist der Schiedsgutachter verpflichtet, die im konkreten Einzelfall geschuldete Miete zu bestimmen, nicht hingegen soll er die ortsübliche Miete ermitteln.
BGH, Urteil vom 29.01.2003, Aktenzeichen: XII ZR 6/00
Anders als bei der Vermietung von Wohnraum enthält das Gesetz keine Regelung zur Anpassung der Gewerbemiete. Bei Wohnraum kann zumeist auf den Mietenspiegel zurückgegriffen werden, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete, bei Gewerberaum hängt es von der Gestaltung der Vertragsparteien im Einzelfall ab.
Die Miete kann zur Anpassung zunächst an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden, denkbar ist auch die Vereinbarung einer Staffelmiete oder aber einer so genannten Gutachterklausel. Die Parteien vereinbaren in diesem Fall, dass eine Überprüfung der Miete verlangt werden kann, wenn entweder sich der Index verändert hat oder ein bestimmter Zeitraum verstrichen ist, einigen sich die Parteien nicht, muss ein Gutachter die Miete feststellen. Denkbar wäre auch, dass der Vermieter einseitig die Miete nach billigem Ermessen neu festlegen kann, wobei diese Möglichkeit für den Vermieter nicht die schrankenlose Mietzinsanpassung ermöglicht, er muss sein Ermessen sodann billig ausüben, geht er über das Ziel weit hinaus, so kann sein Erhöhungsrecht im Einzelfall verwirkt sein.
Autor: Johannes Steger - 04.08.2003