Schriftform des Mietvertrages
Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgesehenen Schriftform abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist. Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 05.11.2003 (Aktenzeichen: XII ZR 135/02) hin. Die Schriftform des Mietvertrages erfordert, dass sämtliche wesentliche Vertragsvereinbarungen in den Mietvertrag aufgenommen werden, also nicht außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen werden. Hintergrund ist der Schutz des Erwerbers der Immobilie, der wissen soll, in welche mietvertraglichen Vereinbarungen er eintritt. Grundsätzlich kann sich jede Vertragspartei auf Schriftformmangel berufen, die nicht zur Nichtigkeit des Vertrages führte, sondern nur zu dessen Kündbarkeit, auch wenn er für einen längeren Zeitraum befristet geschlossen worden ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn eine Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem vorliegenden Vertrag gezogen hat, in diesem Fall kann treuwidriges Verhalten der Vertragspartei vorzuwerfen sein. Allein aus dem Umstand, dass die Vertragsparteien den Mietvertrag über einen längeren Zeitraum erfüllt haben, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz bei einem Schriftformmangel vorsieht. Es müssen dann besondere Umstände hinzukommen.
Autor: Babo von Rohr