Vertragsstrafe im Gewerbemietvertrag

Ist in einem Gewerbemietvertrag ein spätester Mietbeginn vereinbart und für den Fall, dass das Objekt dem Mieter nicht spätestens an diesem Tag zur Verfügung gestellt wird, für jeden Tag des Verzugs eine Vertragsstrafe von DM 500,00 zu zahlen, so ist die Vertragsstrafe jedenfalls dann nicht überhöht, wenn sie gerechnet auf einen Monat die vereinbarte Monatsmiete deutlich unterschreitet und der Mieter deutlich gemacht hat, dass er allergrößten Wert auf pünktliche Fertigstellung des Mietobjekts legt.

BGH, Urteil vom 12.03.2003, Aktenzeichen XII ZR 18/00.

Kommentar:
Ist in einem Mietvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart, so erfolgt die Vereinbarung im Regelfall unter Kaufleuten mit der Folge, dass das Gesetz zur Regelung der allgemeinen Geschäftsbedingungen (jetzt §§ 305 ff. BGB) nur eingeschränkt anwendbar ist. Die Wirksamkeit der Vertragsstrafe ist im Einzelfall zu prüfen. Der Bundesgerichtshof überträgt hierbei nicht die Grundsätze, die für die Vertragsstrafen in Bauverträgen entwickelt wurden, auf Gewebemietverträge. Beim Bauvertrag verfällt eine typischerweise zeitabhängige Vertragsstrafe beim Verzug mit einer einmalig zu erbringenden Leistung. Umgekehrt kann auch nicht die Rechtsprechung herangezogen werden, die sich mit festen einmaligen Vertragsstrafensummen befasst, die für Verstöße im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses vereinbart wurden. Bei Mietverträgen wird die Vertragsstrafe in der Regel vereinbart, deren Höhe von der Zeitspanne abhängig ist, innerhalb derer der Vertragspartner seine Verpflichtung zu fortlaufender Gebrauchsgewährung nicht erfüllt. In einem solchen Fall muss die Vertragsstrafe lediglich in einem angemessenen Verhältnis zur Schwere des mit ihr geahndeten Verstoßes stehen. Angesichts der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermieters bei einer Vermietung vom Reißbrett (noch zu erstellendes Objekt) ist kaum ein gröberer Vertragsverstoß denkbar, als die Nichtfertigstellung des Objektes.


Autor: Babo von Rohr
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