Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht
Eine in einem Formularmietvertrag über Geschäftsräume vereinbarte Endrenovierungsklausel kombiniert mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen führt wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 06.04.2005, Aktenzeichen XII ZR 308/02, entschieden und sich in der Begründung seines Urteils der Rechtsprechung zur Wohnraummiete ausdrücklich angeschlossen. Danach ist eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGB - jetzt
§ 307 BGB - unwirksam. Auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln haben im Falle einer Endrenovierungsklausel einen Summierungseffekt und führen in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Dieser müsse nämlich eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weitgehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild sei unzulässig, dies gelte auch für den Bereich der Geschäftsraummiete.
Vergeblich hatte sich der Vermieter im Prozess auf den besonderen Schutz, den das Bürgerliche Gesetzbuch dem Wohnraummieter gewährt, berufen. Er hatte das Gericht auf den stärker ausgeprägten Kündigungsschutz des Wohnraummieters und auch darauf hingewiesen, dass das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden dürfe. Aus dieser vereinzelten Besserstellung des Wohnraummieters kann nach Auffassung des BGH nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Die Problematik der Endrenovierung stelle sich meist erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit. Ein Mieter, insbesondere der, der zum ersten Mal Geschäftsräume miete, gehe in der Regel nicht davon aus, dass er - unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur - in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen muss.
Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 17.06.2005, Seite 45
05.12.2005 Autor: Dr. Peter Breiholdt