Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot
Ein Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot können im Gewerberaummietvertrag formularmäßig vereinbart werden
Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, so lange Bereicherungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Beschluss vom 31.5.2005, Aktenzeichen I-24 U 12/05, entschieden und gab in letzter Instanz der Klage eines Vermieters statt, der rückständige Miete, die sein Mieter gemindert und teilweise aufgerechnet hatte, gerichtlich geltend gemacht hatte. Der gewerbliche Mietvertrag enthielt eine Minderungsausschlussklausel, wonach der Mieter die Miete nicht mindern durfte. Diese Klausel hielt der Mieter für rechtlich unzulässig. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat jetzt keinen Zweifel daran gelassen, dass die umstrittene Klausel wirksam ist. Sie stelle nämlich keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters dar, sondern verpflichte ihn nur, vorläufig den vollen Mietzins zu zahlen. Ihm sei damit aber nicht das Recht genommen, überzahlte Miete nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzufordern (BGH, NJW 1984, Seite 2004). Eine solche Einschränkung des Minderungsrechtes sei im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen. Die Klausel halte einer Überprüfung im Sinne des
§ 307 Abs. 2 BGB stand, zumal in § 8 des Mietvertrages wegen unbestrittener Mängel die Rechte des Mieters nicht ausgeschlossen sind. Sinn und Zweck der Beschränkung liege darin, das den Vermieter treffende Kostendeckungsrisiko zu vermindern und den Mieter bei umstrittenen Mängeln zu zwingen, seine Gewährleistungsrechte nicht im Wege der Selbsthilfe durch Minderung, sondern (nach Entrichtung der Miete) notfalls im Klagewege geltend zu machen, also überzahlten Mietzins zurückzufordern. Dabei spiele es keine Rolle, wie umfangreich die umstrittenen Mängel sind und ob sie der Bausubstanz anhaften oder nicht. Etwaige Gegenrechte könne der Mieter z. B. durch eine Feststellungsklage geltend machen, dies hatte der Mieter allerdings im entschiedenen Fall versäumt.
Auch das formularmäßig vereinbarte Aufrechnungsverbot und der Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechtes aus § 320 BGB a.F. sind nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf nicht zu beanstanden. Diese Klauseln dienten dem gleichen Zweck wie die Beschränkung des Minderungsrechtes, wobei gemäß § 8 des Mietvertrages unstreitige, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Gegenforderungen und -rechte nicht vom Ausschluss erfasst sind. Auch das halte einer Angemessenheitsprüfung stand. Wolle der Mieter insoweit Schadensersatzansprüche geltend machen, müsse er den Klageweg beschreiten.
Nach dieser Entscheidung ist die im Formularmietvertrag des Hamburger Grundeigentümerverbandes "Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke" in § 10 enthaltene Minderungsausschlussklausel in jedem Falle rechtswirksam.
05.12.2005 Autor: Dr. Peter Breiholdt