Mangelbeseitigung nach Veräußerung
Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.02.2005, Aktenzeichen VIII ZR 22/04
Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentumserwerb an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers. § 566 Absatz 1 BGB ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an.
Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden.
Umstritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus § 536a Absatz 1 BGB, § 280 Absatz 1 BGB, § 286 BGB geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. Die Auffassung des Bundesgerichtshofs sorgt für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschriften. Der Zweck des § 566 BGB, den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, ist nicht erreicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber dem Grundstückserwerber erforderlich wäre.
Autor:
Babo von Rohr
veröffentlicht am 06.05.2005
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