In dem entschiedenen Fall war das Mietverhältnis frühestens zum 31.03.2000 ordentlich kündbar. Ab Januar 1998 zahlte die Mieterin jedoch keinen Mietzins mehr. Im Mai 1998 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges, wobei kurze Zeit später im Juni 1998 das Mietobjekt an den Vermieter zurückgegeben wurde. Der Vermieter bemühte sich in der Folgezeit um die Neuvermietung, welche ihm - allerdings zu schlechteren Konditionen - erst im März 1999 gelang. Für den Zeitraum von der Rückgabe des Mietobjekts (Juni 1998) bis zur Neuvermietung (März 1999) verlangte der Vermieter daraufhin den Kündigungsfolgeschaden in Höhe der vom Mieter zuletzt zu zahlenden Miete.
Bei den unteren Instanzen hatte der Vermieter damit Probleme, nicht jedoch beim BGH. Endet ein befristetes Mietverhältnis - so der BGH - vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht. Zwar müsse der Vermieter sich nach § 254 BGB darum bemühen, den Schaden gegebenenfalls durch anderweitige Vermietung gering zu halten.
Daraus folge aber nicht die Verpflichtung, sofort um jeden Preis zu vermieten. Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht trage auch der Mieter. Dies sahen die Vorinstanzen noch anders. Sie hatten den Zahlungsanspruch verweigert mit der Begründung, der Vermieter habe nicht ausreichend dargelegt und bewiesen, die Räumlichkeiten alsbald nach Rückgabe zur Weitervermietung angeboten zu haben. Der Vermieter hatte jedoch vorgetragen, die große Fläche habe nicht zu dem mit dem Mieter vereinbarten Mietzins weitervermietet werden können.
Erst im März 1999 sei ihm gelungen die Weitervermietung an zwei verschiedene Mieter - insgesamt jedoch zu einem deutlich reduzierten Mietzins - möglich gewesen. Der Mieter - so der BGH - habe darlegen müssen, weshalb die Bemühungen des Vermieters nicht ausreichend gewesen sein sollen. Dies hat der Mieter allerdings nicht getan, er hat nicht einmal dargelegt, dass für vergleichbare Mietobjekte zu dem ursprünglichen Preis eine ausreichende Nachfrage bestand.
Auch - so der BGH - sei der Vermieter nicht verpflichtet gewesen, das Objekt sogleich zu dem verminderten Mietzins anzubieten, zu dem das Mietobjekt letztendlich weitervermietet worden sei. Der Vermieter habe zunächst durchaus nach einem Mieter suchen dürfen, der die Gesamtfläche anzumieten bereit war. Erst nach Erkennung der Aussichtslosigkeit dieses Unterfangens habe sich der Vermieter darauf einlassen müssen, das Objekt auch getrennt an unterschiedliche Mieter zu vermieten. Auch aus dem Zeitraum von etwa acht Monaten zwischen Rückgabe des Mietobjekts und der Neuvermietung sei keine Schadensminderungspflicht abzuleiten.
Mit der Entscheidung in dieser Deutlichkeit erleichtert der BGH - zu Recht - die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Mietausfalls gegenüber dem vertragsuntreuen Mieter.
Autor: Johannes Steger veröffentlicht am 04.07.2005
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