Bemessung der Mietminderung
Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach
§ 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 06.04.
2005 (Aktenzeichen XII ZR 225/03) hin und macht sogleich deutlich, dass es unerheblich sei, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine lange Streitfrage verbindlich entschieden, ob nämlich die Mietminderung auf die Nettokaltmiete, die Bruttokaltmiete (Miete Kaltmiete zuzüglich Betriebskosten ohne Heizkosten) oder auf die Bruttomiete zu berechnen ist. Je nachdem, welche Miete man zugrunde legt, erhält man unterschiedliche Minderungssätze. Gemäß
§ 536 BGB wird der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Errichtung der Miete befreit, bei bloßer Minderung der Tauglichkeit hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung ist somit die vom Mieter zu zahlende Miete. Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht. Vor In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform war diese Frage umstritten. Der Bundesgerichtshof will die Minderung auf die Bruttomiete vornehmen. Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) sind die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Der Mieter zahlt nicht isoliert etwa jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt. Ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung ist stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung mit der Folge, dass die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden muss, um die Äquivalenz wiederherzustellen.
13.07.2005 - Autor: Babo von Rohr