Im Regelfall wird der Gewerbemietvertrag eine Vereinbarung enthalten, entweder in der Form, daß dem Mieter ausdrücklich Konkurrenzschutz zugesichert wird oder aber daß Konkurrenzschutz formularvertraglich ausgeschlossen wird, damit sich der Vermieter die Freiheit erhalten kann, an wen er vermietet. Nach überwiegender Auffassung wird ein formularvertraglicher Ausschluß des Konkurrenzschutzes auch für zulässig gehalten, selbst bei nahezu identischen Sortimenten.
Fehlt es an einer vertraglichen Regelung, ist Konkurrenzschutz, wie ausgeführt, im Hauptsortiment zu gewähren, die Rede ist dann vom vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, der wiederum Ausfluß der Treuepflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter ist.
Besonders zu erwähnen bleibt überdies, daß sich das Problem des Konkurrenzschutzes nicht nur bei Vermietung von Verkaufs-/Ladengeschäften stellt, erfaßt sind vielmehr auch die freien Berufe, beispielhaft sei verwiesen auf die Vermietung an Ärzte. Auch hier kann das Interesse am Ausschluß von Konkurrenzschutz evident sein, damit Patienten nicht von konkurrierenden Ärzten abgeworben oder übernommen werden.
Räumlich ist der vertragsimmanente Konkurrenzschutz nicht auf das Grundstück begrenzt, auf dem die Mietfläche vermietet ist, er bezieht sich auch auf Nachbargrundstücke desselben Vermieters, soweit nicht ein Drittobjekt zwischen den beiden Objekten des Vermieters liegt, oder das weitere Objekt mehr als 1oo m entfernt plaziert ist. All dieses ist im Einzelfall zu prüfen.
Verletzt der Vermieter den Konkurrenzschutz durch Vermietung an einen anderen Mieter mit gleichem Sortiment, so kann er sich gegenüber dem ersten ansässigen Mieter schadensersatzpflichtig machen, weiter drohen unter Umständen Mietminderung wie auch Kündigung, soweit der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Der Vermieter sollte daher auf eindeutige vertragliche Vereinbarungen achten und insbesondere dafür Sorge tragen, daß die Mietverträge untereinander deckungsgleich sind und nicht im Widerspruch stehen.
Aktuelle Entscheidungen:
1.)
Ein mietrechtlicher Konkurrenzschutzanspruch setzt voraus, daß ein bestimmter Geschäftszweck Vertragsgegenstand geworden und nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der berechtigten Belange beider Vertragspartner die Fernhaltung von Konkurrenz geboten erscheint, wobei nicht jeglicher unliebsame Wettbewerb fernzuhalten und im Zweifel wettbewerbsfreundlich zu entscheiden ist.
OLG Hamm, Urteil vom 4.6.1997, Aktenzeichen 33 U 11/97.
2.)
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag zu Gunsten einer krankengymnastischen Praxis die Vermietung an Unternehmen gleicher Art untersagt und darüber hinaus auch die Pflicht des Vermieters begründet, Verträge mit "anderen medizinischen Praxisinhabern derart zu gestalten, daß von diesen oder deren Mitarbeitern keine krankengymnastische Tätigkeit ausgeübt wird", so begründet dieses einen umfassenden Konkurrenzschutz zu Gunsten des Krankengymnasten. Dieser kann bei Vermietung an eine Physiotherapie mit gleichgelagertem Tätigkeitsschwerpunkt Unterlassung aber auch Schadensersatz verlangen.
Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 18.3.1998, Aktenzeichen 18 U 158/97.
3.)
Verletzt der Vermieter vertragswidrig zu Lasten eines Mieters Konkurrenzschutz, so stellt dieses grundsätzlich einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel im Sinne von § 537 BGB dar. Die Feststellung des Mangels, aus dem ein Minderungsrecht hergeleitet werden kann, setzt hingegen nicht voraus, daß gerade die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter für beim Mieter eingetretene Umsatzeinbußen ursächlich war.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.5.1997, Aktenzeichen 1o U 4/96.
4.)
Enthält ein gewerblicher Mietvertrag keine Abrede zum Konkurrenzschutz, so muß der Vermieter dem Mieter Konkurrenzschutz als Nebenpflicht bezüglich des Hauptsortimentes gewähren. Der Mieter muß aber grundsätzlich hinnehmen, daß in einem Nachbargeschäft die von ihm vertriebene Ware als "Nebenartikel" angeboten wird.
OLG Köln, Urteil vom 12.1.1998, Aktenzeichen 16 U 67/97.
06.12.2005 Autor: Dr. Peter Breiholdt|
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