Die Entscheidung des BGH hat über den Einzelfall hinaus Bedeutung, weil sie nicht nur den in der Praxis häufigen Fall beleuchtet, in dem ein Einzelmieter, beispielsweise ein Gastronom, etwa weil er frisches Kapital benötigt, eine personelle Verstärkung erwägt, sondern ihr auch generelle Äußerungen dazu zu entnehmen sind, ob derjenige Vermieter, der von vorneherein an mehrere Personen oder eine Personengesellschaft (BGB-Gesellschaft oder OHG) vermietet, den Austausch von Gesellschaftern auch auf mietvertraglicher Ebene akzeptieren muß.
Der BGH bekräftigt, dass der Eintritt von Gesellschaftern in den Betrieb eines Einzelkaufmanns nicht dazu führt, dass die - zwangsläufig entstehende - Personengesellschaft, die dann aus dem bisherigen Mieter und dem hinzutretenden Partner (Gesellschafter) besteht, kraft Gesetzes Vertragspartner des Eigentümers wird. Jedenfalls bei Mietverträgen sei eine solche Rechtsfolge ohne Mitwirkung (Zustimmung) des Vermieters ausgeschlossen, weil hier gelte, dass der Mieter zur Gebrauchsüberlassung an Dritte kraft Gesetzes der Zustimmung des Vermieters bedürfe. Diese Regelung würde unterlaufen, wenn der Mieter – statt einen nicht erlaubten Untermietvertrag abzuschließen - mit dem potentiellen Untermieter einfach einen Gesellschaftsvertrag abschließen könne, um diesem ein Gebrauchsrecht gegenüber dem Vermieter einzuräumen. Deshalb sei auch die Aufnahme eines Partners eine unerlaubte Untervermietung und rechtfertige nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Würde man es zulassen – so der BGH - , dass der Mieter ohne Mitwirkung des Vermieters durch die Gründung einer Gesellschaft einen Mieterwechsel herbeiführen könne, so könnte der ursprüngliche Mieter vor Beendigung des Mietvertrages aus dem Mietverhältnis ausscheiden, ohne dass sich der Vermieter dagegen wehren könne. Die an Stelle des Mieters eingetretene Gesellschaft bliebe dann nämlich auch bei einem Gesellschafterwechsel und auch beim Ausscheiden eines Gesellschafters –des ursprünglichen Mieters – Vertragspartei.
Nicht anders ist die Rechtslage somit, wenn der Vermieter von vorneherein an mehrere Personen, die in seinen Räumen ein Gewerbe betreiben wollen, vermietet. Unabhängig davon, in welcher Gesellschaftsform diese Mieter untereinander verbunden sind (BGB-Gesellschaft oder OHG), führt weder das Ausscheiden eines Mieters aus der Gesellschaft zu seiner Entlassung aus dem Mietvertrag noch tritt ein neu aufgenommener Gesellschafter ohne Zustimmung des Vermieters in den Mietvertrag ein. Etwas anderes könne nur gelten, so der BGH, wenn der Vermieter den Mietvertrag nicht mit einer Personenmehrheit, sondern mit einer Gesellschaft abgeschlossen habe. In einem solchen Fall könne sich aus den Umständen ergeben, dass der Vermieter einen Wechsel der Gesellschafter auch im Rahmen des Mietvertrages akzeptiere.
Wie praxisrelevant die Entscheidung ist, zeigt auch eine ganz aktuelle Entscheidung des Landgerichtes Hamburg (Urt. v. 8.11.2001 – 333 O 44/01; nicht rechtskräftig). Eine Ärztin und ein Arzt mieteten gemeinsam Räume zum Betrieb einer Gemeinschaftspraxis. Für die gemeinsame Tätigkeit schlossen sie einen BGB-Gesellschaftsvertrag. Einige Jahre später trennten sich ihre Wege, wobei der eine die Praxis mit einem neuen Partner fortführte. Die aus der Gesellschaft ausgeschiedene Mieterin wollte vor Gericht als Klägerin feststellen lassen, dass sie aus dem Mietverhältnis entlassen werden müsse. Das Landgericht Hamburg führt dazu unter Berücksichtigung der BGH Entscheidung aus: „Die Mieterin verkennt, dass die Beklagte (gemeint ist die Vermieterin) nicht mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Mietvertrag geschlossen hat, sondern zum einen mit der klagenden Mieterin und zum anderen mit Herrn ...auf Mieterseite. Mit diesen zwei natürlichen Personen wollte die Beklagte den Mietvertrag abschließen und nicht mit einer unter irgendeinem bestimmten Namen handelnden Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Es ist weder aus dem Mietvertrag selbst noch (sonstwie) ersichtlich, dass sich die Beklagte mit einem späteren Austausch der Vertragspartner auf Mieterseite einverstanden erklärt hätte.“ Aus der Klage der ausgeschiedenen Mieterin wurde also nichts. Sie blieb weiterhin Mieterin.
Der Vermieter, der an eine „Schmitz/Müller GBR“ oder „Meier/Schulze OHG“ vermietet und nicht an Schmitz und Müller bzw. Meier und Schulze, muß also damit rechnen, dass eine Veränderung auf Gesellschafterebene bei der Mieterin auch auf den Mietvertrag durchschlägt. Insbesondere haftet der auf Mieterseite ausscheidende Gesellschafter nur noch zeitlich begrenzt für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, nämlich 5 Jahre, wenn keine abweichenden mietvertraglichen Regelungen getroffen werden. Andersherum muß der Mieter, der als Einzelmieter die spätere Aufnahme weiterer Partner erwägt, dafür sorgen, dass der Vermieter dem im Vertrag Rechnung trägt.
05.12.2005 - Autor: Johannes Steger| Verwandt: Ratgeber Untervermietung |
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