schriftlich abgeschlossener Mietvertrag

Auch ein schriftlich abgeschlossener Mietvertrag, der widersprüchliche Regelungen enthält, wahrt die Schriftform des § 126 BGB. Haben die Parteien im schriftlichen Mietvertrag mit fester Laufzeit von 10 Jahren eine Vereinbarung dahin getroffen, dass nach Ablauf eines Jahres über die angemessene Anhebung des Mietzinses jeweils Einvernehmen zu erzielen ist, und ist der Mieter dann jeweils den Bitten des Vermieters nachgekommen, jährlich eine um zwischen 1,5 und 5 % erhöhte Miete zu zahlen, so führt die dadurch getroffene Vereinbarung nicht dazu, dass der Mietvertrag nicht mehr die Schriftform des § 550 BGB wahrt. Nicht jede nachträgliche, zeitlich nicht beschränkte Änderung der schriftlich vereinbarten Miethöhe ist wesentlich mit der Folge, dass die Schriftform des § 550 BGB in jedem Fall nicht mehr gewahrt ist. Letztere Vorschrift dient vorrangig dem Schutz des in ein bestehendes Mietverhältnis eintretenden Grundstückserwerbers.

Kammer Gericht, Urteil vom 28.02.2005, Aktenzeichen 12 U 74/03

Gemäß § 550 BGB gilt ein Mietvertrag für unbestimmte Zeit, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird.

Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung zulässig. Schriftform umfasst, dass sämtliche wesentliche Vereinbarungen in den Mietvertrag aufgenommen und durch Unterschrift gedeckt werden, mündliche Vereinbarungen außerhalb des Vertrages führen auch bei einem langfristigen Vertrag dazu, dass dieser vorzeitig gekündigt werden kann. Die Schriftform ist z.B. auch dann nicht gewahrt, wenn die Vertragspartei ungenau bezeichnet ist, als Vermieter z.B. schlicht der Begriff Erbengemeinschaft aufgenommen wird, ohne die einzelnen Erben im Vertrag zu benennen oder aber bei einer Gesellschaft nicht sämtliche Vertreter unterschreiben, sofern sich nicht im Mietvertrag selbst wiederum ein Hinweis befindet, dass Vertretung erfolgt und durch wen die Gesellschaft oder Eigentümermehrheit vertreten wird. Unwesentliche Vereinbarungen bedürfen nicht der Schriftform. So wird die Auffassung vertreten, dass eine nicht ins Gewicht fallende Erhöhung der Miete eine unwesentliche Änderung darstellt, die sodann nicht der Schriftform bedarf. Es dürfte juristisch nicht geschulten Vertragsparteien nur schwer zu ermitteln sein, dass ein mit einer festen Laufzeit geschlossener langfristiger Vertrag nur deshalb vorzeitig gekündigt werden kann, weil eine aufgrund einer vertraglich vereinbarten Anpassungsklausel getroffene Mieterhöhungsvereinbarung nicht dem Erfordernis der Schriftform genügt. Dies insbesondere auch deshalb, weil die Annahme eines berechtigten Mieterhöhungsverlangens durch Zahlung der geforderten Miete einer weit verbreiteten Übung entspricht. Der Zweck der Schriftform gemäß § 550 BGB wird insoweit auch nicht unterlaufen. Für den Schutzzweck der Norm reicht es aus, dass ein späterer Grundstückserwerber durch die Anpassungsvereinbarung im Hauptvertrag auf mögliche Mieterhöhungsvereinbarungen sowie den Rahmen, in dem sich diese bewegen, hingewiesen wird.
18.10.2005 - Autor: Babo von Rohr

Verwandt: Ratgeber zur Mieterhöhung
Breiholdt & Breiholdt  bei  Finanztip.de   Keine Gewähr für Richtigkeit
Finanztipps