Schönheitsreparaturen bei geplantem Umbau der Räume
Plant der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Umbau der Räume, so wenden Mieter häufig ein, dann nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wandelt sich in einem solchen Fall jedoch der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen im Wege ergänzender Vertragsauslegung in einen Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung. Dazu gibt es nun ein für die Praxis bedeutsames neues Urteil vom BGH (NZM 2005, 58). Zwar ändert sich durch diese Rechtsprechung nicht der Grundsatz, dass eine Zahlungsverpflichtung des Mieters statt der Durchführungsverpflichtung besteht, wenn die Räume umgebaut werden sollen. Die Entscheidung ist jedoch bedeutsam für die Frage, in welcher Höhe der Vermieter Schadensersatzforderungen geltend machen kann. Der Bundesgerichtshof differenziert danach was ausgesprochen praxisrelevant ist , ob der Mieter die Schönheitsreparaturen noch ausführen dürfte oder ob er sie bereits endgültig abgelehnt hat.
Wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht endgültig abgelehnt hat, so beschränkt sich der Zahlungsanspruch des Vermieters auf die Materialkosten und ein geringes Entgelt, welches der Mieter bei Eigenleistung oder Einschaltung von Freunden für die Durchführung der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter im Prozess detailliert darlegt, welche Kosten ihm entstanden wären. Dafür ist es oft notwendig, dass der Mieter schon vor Beendigung des Mietverhältnisses detaillierte Feststellungen dazu trifft, welche Arbeiten tatsächlich ausgeführt werden müssen. Ansonsten ist er nicht in der Lage, sich im Rechtsstreit wirksam zu verteidigen. Hat hingegen der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen endgültig abgelehnt (Erfüllungsverweigerung), so steht dem Mieter nicht der Einwand der Kostenbeschränkung auf die Eigenleistungen zu. Der Vermieter ist dann berechtigt, anstelle der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Kosten zu verlangen, die durch einen Fachhandwerker angefallen wären. Allerdings ist auch im letztgenannten Fall der Kostenanspruch des Vermieters auf die Räume beschränkt, die auch nach dem Umbau noch vorhanden sind. Fallen Räume weg, kann für diese Räume (anteilig) kein Schadensersatz geltend gemacht werden.
25.11.2005 - Autor: Johannes Steger