Der Mieter ist aufgrund entsprechender vertraglicher Vereinbarung sodann nicht berechtigt, ohne schriftliche Erlaubnis des Vermieters das Geschäftslokal zu schließen oder den Geschäftsbetrieb einzustellen. Die Betriebspflicht ist für den Vermieter von erheblicher Bedeutung: Hat er mehrere Gewerbeeinheiten vermietet, so wird er Wert darauf legen, dass diese einheitlich geöffnet sind. Schließt der Mieter den Betrieb, so muss er normalerweise gerichtlich auf Wiedereröffnung in Anspruch genommen werden, wollte man den Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung zur Wiedereröffnung zwingen, würde die Hauptsache vorweggenommen werden.
Eine einstweilige Verfügung ist daher ausnahmsweise dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter darlegt und glaubhaft macht, dass er so dringend auf die sofortige Erfüllung seines Leistungsanspruches angewiesen ist und sonst so erhebliche Nachteile erleiden würde, dass ihm ein Zuwarten oder eine Verweisung auf die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach Wegfall des ursprünglichen Erfüllungsanspruches nicht zumutbar ist.
Es ist nicht ausreichend, wenn der Vermieter insoweit Vermutungen und Hypothesen anstellt, auch reicht nicht die Möglichkeit der Nachahmung durch andere Mieter aus. Der Hinweis auf die Beeinträchtigung des Gesamtcharakters des Einkaufszentrums, das von der Vielfalt seiner Angebote an Waren und Dienstleistungen lebt, reicht allein nicht aus, um das dringende Interesse am Erlass der einstweiligen Verfügung zu rechtfertigen.
Hinzuweisen bleibt allerdings auf den Zustand, dass die Gerichte insoweit regional durchaus unterschiedlich entscheiden. Grundsätzlich ist der Mieter im Übrigen zur Aufrechterhaltung seines Betriebes nur dann verpflichtet, wenn er eine entsprechende Betriebspflicht im Mietvertrag übernommen hat. Ausnahmsweise kann diese auch konkludent übernommen werden, wobei mit einer Annahme einer konkludenten Betriebspflicht Zurückhaltung geboten ist.
26.09.2005 - Autor: Babo von Rohr
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