Der Markt entscheidet mithin über die Höhe der Miete. Ist das Angebot an Gewerberaum groß, fallen die Mieten, ist das Angebot gering oder aber das Objekt einzigartig aufgrund der Lage oder Ausstattung, steigt die Miete. Die Vertragsparteien handeln die Mietpreisvereinbarung aus, wobei auch die Höhe der Betriebskosten sowie Instandhaltungskosten auf die letztlich zu vereinbarende Miete einwirken.
Die Mietvertragsparteien werden nicht nur die Höhe der Miete im Einzelfall aushandeln, sondern auch die Art der Miete bestimmen. Üblich ist, dass der Mieter eine Nettokaltmiete entrichtet, zzgl. angemessener Vorauszahlungen für die Betriebskosten und Heizkosten. Die Betriebskosten sind aufgeführt als gesetzliche Regelung in der Betriebskostenverordnung, ein Betriebskostenkatalog der geschaffen wurde für den sozialgeförderten Wohnraum und im Übrigen auch eine abschließende Regelung der umlagefähigen Kosten für Wohnraum enthält.
Auf diese Anlage wird auch in Gewerberaummietverträgen zumeist Bezug genommen, wobei über diesen Katalog hinausgehend Kraft Vereinbarung vom Mieter auch weitere Betriebskosten übernommen werden können. Auch hier wird entscheidend die Marktlage sein, ist die Nachfrage nach Gewerberaum groß, wird es dem Vermieter eher gelingen, den Mieter mit weiteren Betriebskosten zu belasten, die im Einzelfall auch bei einer Vielzahl von Positionen mit hoher Kostenbelastung als zweite Miete bezeichnet wird. In jedem Fall ist es so, dass bezüglich der weiteren Betriebskosten es einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien bedarf, keinesfalls der Mieter mit weiteren Kosten über die Generalklausel „Sonstige Kosten“ im Katalog der Anlage 3 belastet werden kann.
Im Einzelfall ist zu prüfen, ob der Vermieter auf die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen Umsatzsteuer verlangt, auch dieses bedarf der Vereinbarung. Gleichfalls gesondert ausgewiesen werden sollte die Miete für Stellplätze oder aber Nebenräume (z. B. Lager).
Unüblich ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete, hiernach schuldet der Mieter eine einheitliche Miete, über Nebenkosten würde nicht abgerechnet, auch schuldet der Mieter keine Vorauszahlungen hierauf. Der Vermieter trägt in diesem Fall das Risiko, dass die in der Miete enthaltenen und kalkulierten Nebenkosten eines Tages nicht mehr kostendeckend sind und so die Nettokaltmiete geschmälert wird.
Weiter kommt in Betracht, eine Umsatzmiete zu vereinbaren. Der Mieter schuldet hiernach eine Miete, die abhängig ist von den im Gewerberaum erzielten Umsätzen. Bei Vereinbarung einer Umsatzmiete gilt es allerdings, nachfolgende Punkte zu berücksichtigen:
Zunächst ist festzulegen, auf welchen Umsatz die Miete geschuldet wird, auch ist ein bestimmter Prozentsatz festzulegen, der als Umsatzmiete geschuldet wird. Der Mieter muss im Übrigen verpflichtet werden, die Umsätze turnusgemäß (z. B. vierteljährlich) dem Vermieter zu melden und durch ein Testat des Steuerberaters nachzuweisen. Auch sollte der Vermieter das Recht haben, ggf. in die Bücher des Mieters Einsicht zu nehmen.
Die Parteien sollten weiter Fristen vereinbaren, innerhalb derer Spitzen auszugleichen sind. Von erheblicher Bedeutung ist weiter, dass eine Mindestmiete vereinbart wird, die in jedem Fall vom Mieter geschuldet wird, unabhängig von den erzielten Umsätzen. Anderenfalls würde der Vermieter am wirtschaftlichen Risiko des Mieters teilhaben, bei einem umsatzschwachen Mieter letztendlich keine Miete erzielen.
Nicht nur die Mietpreisvereinbarung zu Beginn des Mietverhältnisses ist von Bedeutung, sondern auch die Anpassung für die Zukunft, insbesonder dann, wenn dem Mieter Verlängerungsrechte (Option) eingeräumt wird. Die Mietvertragsparteien sind frei in der Wahl der Anpassungsvereinbarung: Die Miete kann gekoppelt werden an den Lebenshaltungskostenindex, die Vertragsparteien können aufnehmen, bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen den Mietpreis neu zu verhandeln und im Fall der gescheiterten Einigung einen Sachverständigen mit der Mietpreisfindung zu beauftragen. Vereinbart werden kann auch eine Staffelmiete oder aber dem Vermieter kann das einseitige Erhöhungsrecht eingeräumt werden, wovon er allerdings nur gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen Gebrauch machen kann.
Mehrere Gerichtsentscheidungen:
1. Der Vermieter eines Ladenlokals ist in der Regel nicht verpflichtet, einer Sortimentsänderung zuzustimmen, auch wenn die Zusammensetzung der Kundschaft eines Einkaufszentrums sich verändert.
OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002, Aktenzeichen: 4 U 145/99
2. Eine Abrechnung der Betriebskosten, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hatte, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO 1970 eingetreten ist.
BGH, Urteil vom 27.11.2002, Aktenzeichen: VIII ZR 108/02
3. Wenn auch im Gewerbemietverhältnis die Umlage von Betriebskosten frei vereinbart werden kann, bedarf es gleichwohl einer transparenten Vereinbarung, die dem Mieter das Kostenrisiko überschauen lässt. Daran gemessen gilt: Eine Position „Center-Management“ muss den Inhalt der Leistungen, die damit erfasst werden, erkennen lassen; bei einer Position „Müllentsorgung“ muss klargestellt werden, inwieweit eine zulässige Selbstentsorgung berücksichtigt worden ist, bei „Versicherungskosten“ müssen diese aufgeschlüsselt werden.
Kammergericht, Urteil vom 08.10.2001, Aktenzeichen: 8 U 6267/00
4. Im Falle der Nutzung bereits überlassener Mieträume bis zu einem noch auszuhandelnden endgültigen Mietvertrag ist in der Regel ein vorläufiges Mietverhältnis anzunehmen. Wer durch den Austausch von Leistungen in dauernde Beziehungen zu anderen tritt, will nach aller Lebenserfahrung regelmäßig nicht in einem vertragslosen Zustand handeln, in welchem sich die Leistungen nur nach den für solche Dauerbeziehungen gar nicht passenden Vorschriften der §§ 812 ff. BGB beurteilen würde.
OLG Hamburg, Urteil vom 14.11.2001, Aktenzeichen: 4 U 34/01
05.12.2005 - Autor: Dr. Peter Breiholdt| Verwandt: Ratgeber zur Staffelmiete |
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