Die Mietvertragsparteien können sich darauf verständigen, den Mietzins turnusgemäß aufgrund einer Staffelmietzinsvereinbarung anzuheben, denkbar ist aber auch die Vereinbarung einer sog. Indexklausel, der Mietzins wird sodann automatisch angepasst an den Lebenshaltungskostenindex, wobei nicht jede Veränderung des Indexes zu einer Mietzinsanhebung führen muss, vielmehr kann auch vereinbart werden, dass erst bei Überschreitung eines bestimmten Punkt/Prozentsatzes eine Erhöhung eintreten soll. Neben der Indexklausel kommt auch die Vereinbarung einer sog. Gutachterklausel in Betracht. Ist ein bestimmter Zeitraum verstrichen oder hat sich der Lebenskostenhaltungsindex verändert, so sollen die Mietvertragsparteien in Verhandlungen über eine Mietzinsveränderung eintreten. Wird Einigkeit zwischen den Parteien nicht erzielt, entscheidet ein unabhängiger Dritter - ein Sachverständiger - über die künftige Mietzinsvereinbarung. Insbesondere bei der Gutachterklausel kann aber - anders als bei der Indexklausel - vereinbart werden, dass die bisherige Miete die Mindestmiete ist. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Mietzinsanpassung, so ändert sich der Mietzins während des Mietverhältnisses nicht, es sei denn, es kann in krassen Ausnahmefällen eine Anpassung der Mietzinsvereinbarung über die Grundsätze des Wegfalles der Geschäftsgrundlage verlangt werden.
Denkbar ist weiter, dass der Mietvertrag eine Mietzinsanpassungsvereinbarung enthält, die unwirksam ist (häufig bei unwirksamen Indexklauseln), hier ist die Rechtsprechung allerdings großzügig, im Wege der Auslegung wird sodann zumeist die unwirksame Mietzinsanpassungsvereinbarung durch eine wirksame ersetzt.
Die Gerichte haben sich weiter häufig mit der Frage zu befasen, ob Mietzinserhöhungsansprüche, die vermieterseits nicht geltend gemacht wurden, auch rückwirkend verlangt werden können. Hier ist zunächst die 4jährige Verjährungsfrist zu beachten, aber auch der Einwand der Verwirkung des Mieters. Ist ein bestimmter Zeitraum verstrichen (sog. Zeitmoment der Verwirkung) und kann der Mieter aufgrund besonderer Umstände darüber hinaus darauf vertrauen (sog. Umstandsmoment der Verwirkung), dass die Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden, so können sie verwirken. Die Rechtsprechung ist hier aber zurückhaltend, insbesondere im kaufmännischen Verkehr.
Zugunsten des Vermieters - aber auch des Mieters - ist eine klare Vereinbarung zur Mietzinsanpassung im gewerblichen Mietvertrag unerläßlich. Für beide Vertragsparteien wird die Mietvertragslaufzeit auf diese Weise kalkulierbar, wobei nicht zu verhehlen bleibt, dass die Kalkulierbarkeit davon abhängt, welcher Art der Mietzinsanpassung der Vorzug gegeben wird. Die größte Kalkulierbarkeit tritt bei der Staffelmiete ein, bei den anderen Mietzinsanpassungsvereinbarungen besteht für beide Mietvertragsparteien größere Unsicherheit.
Entscheidungen in Schlagzeilen:
1.
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag eine Mietanpassungsklausel als Gleitklausel entweder nicht genehmigungsfähig (geringere Laufzeit des Mietvertrages als 10 Jahre) oder ist eine Erlaubnis nicht erteilt worden, so ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die unwirksame Klausel durch eine nicht genehmigungsbedürftige, wirksame Klausel zu ersetzen, wobei die Parteien aus Treu und Glauben verpflichtet sind, hierin einzuwilligen.
OLG Köln, Urteil vom 9.4.1999,
Aktenzeichen 3 U 84/98, ZMR 99, 633.
2.
Ist in einem geweblichen Mietvertrag vereinbart, dass bei Veränderung des Indexes beide Vertragsparteien berechtigt sind, die Aufnahme von Verhandlungen über eine Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen, so folgt hieraus, dass der mit der Neufestsetzung des Mietzinses beauftragte Schiedsgutachter auch berechtigt ist, einen niedrigeren als den bisher vereinbarten Mietzins festzusetzen.
OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 3.12.1998,
Aktenzeichen 3 U 257/97, WuM 99, 31.
3.
Mietzinserhöhungsbeträge, die aufgrund einer in einem Gerwerbemietvertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel fällig werden, können verwirkt sein, wenn sie vom Vermieter über Jahre nicht geltend gemacht werden. Allein Untätigkeit des Vermieters reicht allerdings nicht aus, von Bedeutung kann allerdings das Verhalten des Vermieters in der Vergangenheit sein (immer unverzügliche Anforderung der Erhöhungsbeträge).
OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.1997,
Aktenzeichen 10 U 47/97.
4.
Gibt der Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses über Räume die gemietete Sache nicht zurück, so entsteht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des ortsüblichen Mietzinses für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses.
BGH, Urteil vom 14.7.1999,
Aktenzeichen XII ZR 215/97, MDR 99, 1255.
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