Entlassung aus dem Mietvertrag

Ist ein Mitmieter bereits vor einem Vermieterwechsel aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und ist der neue Vermieter mit dessen Ausscheiden einverstanden, so bedarf es keiner entsprechenden Erklärung gegenüber dem ausgeschiedenen Mitmieter. Für die Wirksamkeit der nur gegenüber dem verbleibenden Mieter ausgesprochenen Kündigung ist unter diesen Umständen allein fraglich, ob die vom Mitmieter begehrte und jedenfalls vom neuen Vermieter akzeptierte Entlassung aus dem Mietverhältnis daran scheitert, dass der verbliebene Mieter seine Zustimmung dazu aus Rechtsgründen verweigern darf.

BGH, Urteil vom 16.03.2005, Aktenzeichen VIII ZR 14/04

Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird dem ausziehenden Mieter ein Anspruch gegen die verbleibenden Mieter eingeräumt, an der für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen der verbleibenden Mieter dem entgegenstehen.

Dem verbleibenden Mieter, der die Wohnung verständlicherweise nicht kündigen will, weil er dort wohnen bleiben möchte, bleibt es unbenommen, mit dem Vermieter eine dahingehende Vereinbarung zu treffen, dass er das Mietverhältnis allein fortsetzt und der ausziehende Mieter entlassen wird. Häufig wird der Vermieter diesem Wunsch allerdings nicht entsprechen, weil bei der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mieter auch der ausziehende Mieter weiterhin für die Mietsache haftet. Hieraus folgt, dass der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter nutzt und deshalb an einer Kündigung des ausziehenden Mieters nicht mitwirkt, gegenüber seinen beiden Vertragspartnern, also dem ausziehenden Mieter und dem Vermieter, nach Treu und Glauben verpflichtet ist, an einer der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietverhältnis zustimmen muss.

Gegen Treu und Glauben verstößt der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündigt, sondern die Wohnung weiter nutzt, und er andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigert, ohne dass dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre. Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter (venire contra factum proprium) muss sich gegenüber seinem Vertragspartner so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt.
05.09.2005 - Autor: Babo von Rohr

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