Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, wenn eine allgemeine Geschäftsbedingung (Vereinbarung in einem Mietvertrag) zu so genannten "Kleinreparaturen" eine Begrenzung auf einen maximalen Kostenaufwand von € 100,-- (zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer) und eine Kostenbegrenzung von maximal 8 % der Jahresmiete (zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer) enthält. Hierauf weist das Amtsgericht Braunschweig in einem Urteil vom 17.3.2005 (Aktenzeichen 116 C 196/05) hin.
§ 535 BGB bestimmt, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Dieses bedeutet, dass der Gesetzgeber von einer umfassenden Reparaturverpflichtung des Vermieters ausgeht. Hiervon abweichende Vereinbarungen sind zulässig, insbesondere kann im Mietvertrag abweichend von der gesetzlichen Regelung die Reparaturlast anteilig auf den Mieter übertragen werden.
Zu unterscheiden ist, ob Wohn- oder Gewerberaum vermietet wird. Bei der Vermietung von Wohnraum ist es zulässig, den Mieter im Rahmen der vom Bundesgerichtshof vorgegebenen Grenzen mit den so genannten Kleinreparaturen zu belasten, auch kann der Mieter verpflichtet werden, die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Bei den Kleinreparaturen ist es allerdings erforderlich, dass nach der Klausel der Mieter zur Erstattung der vom Vermieter aufgewandten Kosten verpflichtet wird, darüber hinaus die Reparatur im Einzelfall einen bestimmten Betrag nicht überschreiten darf und eine Obergrenze für den Fall vereinbart wird, dass der Reparaturfall mehrfach im Jahr auftritt. Bei Gewerberaum hingegen kann neben den Schönheitsreparaturen der Mieter verpflichtet werden, die Instandhaltung/Instandsetzung im Inneren der Mieträume wahrzunehmen.
Diese Verpflichtung ist weitgehender als diejenige zu Lasten des Wohnungsmieters, was allerdings bei der Vermietung von Gewerberaum auch für zulässig erachtet wird. Weder bei Gewerberaum noch bei Wohnraum kann der Mieter allerdings mit der gesamten Instandhaltung der Mieträume einschließlich Dach und Fach (konstruktive Gebäudeinstandhaltung/-setzung) verpflichtet werden, da hiermit das gesetzliche Leitbild (Reparaturverpflichtung des Vermieters) ins Gegenteil verkehrt wird, was die Rechtsprechung als unangemessene Benachteiligung wertet.
Die grundlegende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu den so genannten Kleinreparaturen liegt länger als 10 Jahre zurück, das Amtsgericht Braunschweig sah sich veranlasst, dem Umstand der Preissteigerung Rechnung zu tragen und die Beträge für die Reparatur je Einzelfall höher anzusetzen. Diese Frage können die Gerichte jedoch regional unterschiedlich entscheiden, unter Umständen wird der Bundesgerichtshof diese Beträge einmal den aktuellen Verhältnissen anpassen.
08.11.2005 - Autor: Babo von Rohr
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