Aufklärungspflicht bei Wegfall Eigenbedarf
Mit dem Urteil vom 9.11.2005 (Aktenzeichen VIII ZR 339/04) hat der Bundesgerichtshof jetzt eine umstrittene Rechtsfrage entschieden: Eine zunächst wegen Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wird nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist entfällt und der Mieter hierüber nicht aufgeklärt wird. Im zugrunde liegenden Fall war das Mietverhältnis dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt worden, es schloss sich ein Räumungsrechtsstreit über zwei Instanzen an. Der Mieter wurde rechtskräftig zur Räumung verurteilt. Vor Räumung verstarb die Schwiegermutter, die die Wohnung beziehen sollte, ohne dass der Vermieter diesen Umstand vor Herausgabe der Wohnung offenbart hat. Der Mieter begehrte daraufhin Schadensersatz, fand hiermit aber in letzter Instanz bei dem Bundesgerichtshof kein Gehör.
Der Bundesgerichtshof hat zunächst deutlich gemacht, dass die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs dann unwirksam ist, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt der Vermieter hat in diesem Fall eine Aufklärungspflicht. Anders ist dieses aber, wenn der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. In diesem Fall liege bereits ein beendetes Mietverhältnis vor. Dem Eigentumsrecht des Vermieters gemäß Artikel 14 Grundgesetz sei nunmehr gegenüber den Belangen des Mieters Vorrang einzuräumen. Eine nachvertragliche Treuepflicht als Grundlage für eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter von dem Wegfall des Eigenbedarfs zu unterrichten, um ihm einen Verbleib in der Wohnung zu ermöglichen, sah der Bundesgerichtshof nicht. Er ließ sich hierbei auch von der Erwägung leiten, dass anderenfalls der vertragsuntreue Mieter gegenüber dem vertragstreuen Mieter besser gestellt werden würde. Der Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht herausgibt, könnte aus einem Wegfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten, was dem vertragstreuen Mieter nicht möglich sei, der in Anerkennung der Eigenbedarfskündigung die Wohnung fristgerecht herausgibt.
10.11.2005 - Autor: Babo von Rohr