Abgeltung für Schönheitsreparaturen
Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.5.2004, Aktenzeichen VIII ZR 77/03.
Zur Ausführung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung ist der Mieter nur dann verpflichtet, wenn im Mietvertrag eine wirksame dahingehende Vereinbarung getroffen worden ist. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter grundsätzlich zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume, hiervon kann durch wirksame formularvertragliche Vereinbarung abgewichen werden. Insbesondere ist es zulässig, dem Mieter die laufende Renovierung der Wohnung zu übertragen, wobei hierfür im Mietvertrag auch Regelfristen vereinbart werden können, innerhalb derer Renovierungen auszuführen sind, unzulässig sind nach einer anderen Entscheidung des Bundesgerichtshofs allerdings starre, d.h. feste Renovierungsfristen. Unzulässig ist es weiter, den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu einer Endrenovierung der Wohnung durch Formularmietvertrag zu verpflichten. Die unwirksame Endrenovierungsverpflichtung führt im Wege des so genannten Summierungseffektes sogar dazu, dass eine Renovierungsverpflichtung des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses, die an und für sich wirksam vertraglich übertragen wurde, entfällt. Ob der Mieter zur Ausführung von so genannten Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ist daher eine Frage des Einzelfalls. Die Klausel ist jeweils auf ihre Wirksamkeit zu prüfen, insbesondere dahingehend, ob der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Bei der Vermietung von Gewerberaum kann weitergehend durch vertragliche Vereinbarung die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung im Inneren der Mieträume auf den Mieter übertragen werden. Auch hier gibt es allerdings Grenzen, insbesondere dann, wenn dem gewerblichen Mieter die gesamte Instandhaltungsverpflichtung an Dach und Fach übertragen wird. Eine dahingehende Verpflichtung kann im beschränkten Umfang durch Individualvereinbarung übertragen werden, wenn die Instandsetzungsverpflichtung des Mieters durch andere Vorteile kompensiert wird, insbesondere eine Herabsetzung der Miete unter Berücksichtigung des zu erwartenden Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwandes.
Autor:
Babo von Rohr
veröffentlicht am 20.10.2004