Minderung der Miete
Einer Minderung der Miete für eine Wohnung kann dann gerechtfertigt sein, wenn der Balkon der Wohnung wegen Aufkommens von Ratten nur eingeschränkt genutzt werden kann. Eine Minderung von 5 % ist sodann nicht zu beanstanden. Gleiches gilt, wenn die Fassade mit Bewuchs begrünt ist und der Lichteinfall für die Wohnung eingeschränkt wird. Hier kann eine Minderung von 3 % gerechtfertigt sein.
Amtsgericht Köln, Urteil vom 30.12.2003, Aktenzeichen 201 C 68/03.
Zur Minderung der Miete ist der Mieter dann berechtigt, wenn die Wohnung mit einem Mangel behaftet ist. In welchem Umfang die Miete gemindert werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten, wenn im Laufe der Mietzeit ein Fehler auftritt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Dieses kann dann der Fall sein, wenn die Mietwohnung, hier der Balkonbereich, von Rattenbefall betroffen war, so dass es für den Mieter nahe lag, Fenster und Türen im Bereich des Balkons nur zu öffnen, wenn gleichzeitig ein Bewohner zugegen war. Diese Nutzungseinschränkung und die Einschränkung bei der Nutzung des Balkons rechtfertigt eine Herabsetzung der Miete. Auch die übermäßige Begrünung der Fassade mit eingeschränktem Lichteinfall kann eine Minderung der Miete rechtfertigen, etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen verpflichtet ist, selbst für einen Rückschnitt der Begrünung zu sorgen. Eine solche Verpflichtung des Mieters lässt sich dann nicht begründen, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages eine Fassadenbegrünung in dem jetzt festgestellten Umfang noch nicht vorhanden war und im Übrigen dem Mieter zum Beispiel aufgrund seines Lebensalters auch ein Rückschnitt nicht zumutbar ist. Die Berufung auf die Mangelhaftigkeit der Mietsache lässt sich sodann auch nicht als treuwidrig einstufen. Die Bemessung der Höhe der Mietminderung obliegt der Entscheidung des Richters im Einzelfall. Liegen verschiedene Mängel vor, sind diese einzeln zu bewerten, wobei im Einzelfall auch die Frage zu prüfen ist, ob und in welchem Umfang der Mieter die Mängel zum Beispiel über Jahre hingenommen hat und ein Minderungsrecht im Einzelfall verwirkt ist. Allein die vorbehaltlose Weiterzahlung der Miete führt entgegen früherer Rechtslage nicht zu einem Verlust des Minderungsrechtes für die Zukunft, es ist vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob das Minderungsrecht verwirkt ist.
Autor:
Ricarda Breiholdt
veröffentlicht am 20.10.2004