Anpassung der Staffelmiete
Kann ein Mieter gewerblicher Räume, der mit dem Vermieter eine Staffelmietvereinbarung getroffen hat, die Herabsetzung der Staffelmiete gemäß den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage verlangen? Nein sagte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 27.10.2004 (Aktenzeichen XII ZR 175/02) und weist darauf hin, dass mangels abweichender Vereinbarung im Mietvertrag der Mieter in der Regel auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden bleibt. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht fern liegende Möglichkeit, dass der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzins abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei. Der Mieter bleibt daher auch bei einem erheblichen Absinken des Mietniveaus an die Staffel gebunden, es sei denn, ausnahmsweise ist im Mietvertrag eine abweichende Vereinbarung vorgesehen. Der Mieter trägt das Risiko, dass sich das Mietniveau nach Vertragsschluss nach unten entwickelt, der Vermieter das Risiko, dass die Mieten stärker steigen, als mit der Staffelmiete berücksichtigt. Insoweit kann auch nicht der allgemeine Preisverfall der Mieten für Gewerbeimmobilien zu einer Äquivalenzstörung führen, die vom Vermieter zu tragen ist. Es kommt in diesem Zusammenhang auch nicht darauf an, ob der Mieter das Risiko des Mietenverfalls bewusst übernommen hat, sondern allein darauf, dass beide Parteien das Risiko der Mietveränderung tragen, entweder weil sich die Mieten nach unten oder aber nach oben stärker entwickeln und beide Parteien an die Staffelmietvereinbarung gebunden sind.
Autor:
Hans-Christian Schwarzmeier
veröffentlicht am 18.04.2005