Abrechnungsfrist für Betriebskosten

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler vor und kein formeller Mangel der Abrechnung. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.11.2004, Aktenzeichen VIII ZR 115/04.

Im Zuge der Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber maßgebliche Änderungen geschaffen bei der Abrechnung der Betriebskosten. Über die Vorauszahlungen der Betriebskosten ist gemäß § 556 Abs. 3 BGB jährlich abzurechnen unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Erforderlich ist, dass der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, inhaltliche Fehler der Abrechnung können auch nach Ablauf der Jahresfrist korrigiert werden. Die Gefahr, dass der Vermieter durch so genannte Alibi-Abrechnungen kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzliche Regelung unterlaufen könnte, besteht dadurch nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Autor: Hans-Christian Schwarzmeier      veröffentlicht am 18.04.2005

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