Beispiel: Der Mieter schuldet die Mieten für die Monate Januar und Februar 2006. Am 15. Februar überreicht der Vermieter dem Mieter die außerordentliche Kündigung trotz des Umstandes, dass der Mieter am Tage zuvor die Miete für Januar in bar auf das Konto des Vermieters eingezahlt hat.
Die Kündigung ist wirksam, obschon der Mieter zum Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung nur noch eine Miete schuldete. Ein Fall, der sich in der Praxis so oder ähnlich häufig ergibt. An diesem Grundsatz möchte das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Urt. vom 30.08.2005; 409 C 168/05) zumindest zugunsten von Wohnungsmietern rütteln. Es meint, in einem solchen Fall sei die Kündigung unwirksam, weil im Moment des Zuganges der Kündigung zwei Monatsmieten nicht (mehr) rückständig gewesen seien. Dieses Ergebnis sei aus der Schutzvorschrift des § 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB – (Hinweis: gilt nicht für die Geschäftsraummiete) – abzuleiten. Nach dieser Regelung kann ein Rückstand für zwei aufeinanderfolgende Monate nur zu einer Kündigung führen, wenn der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete ausmacht.
§ 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB definiert jedoch nur, was unter einem nicht „unerheblichen“ Mietrückstand zu verstehen ist und beschränkt das aus § 543 Abs. 2 Ziffer 3 folgende Kündigungsrecht insoweit. Der nur allein betragsmäßig zu verstehenden gesetzlichen Konkretisierung läßt sich somit kein tragendes Argument für die Frage entnehmen, ob der einmal entstandene und zur Kündigung berechtigende Rückstand noch im Moment des Zuganges der Kündigung vollen Umfanges bestehen muss. Dies gilt auch, wenn man berücksichtigt, dass wegen dieser gesetzlichen Regelung für die Kündigung eines Wohnungsmieters strengere Voraussetzungen gelten als für einen Geschäftsraummieter.
Es ist auch kein Grund ersichtlich, die Wirksamkeit einer Wohnraumkündigung von einem Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten im Moment des Zuganges abhängig zu machen, hingegen bei einem Geschäftsraummieter ausreichen zu lassen, dass jedenfalls ein solcher Rückstand früher einmal vorhanden war, aber noch nicht vollständig ausgeglichen ist. Der Wohnungsmieter bedarf in dieser Frage keines zusätzlichen Schutzes, weil er sich – anders als ein Mieter von Geschäftsräumen - nach § 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB von den Kündigungswirkungen frei machen kann, indem er die rückständigen Mieten nach Erhalt der Kündigung nachzahlt.
§ 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB ist deshalb für die Frage bedeutungslos, ob – wenn einmal ein Rückstand von zwei Monatsmieten entstanden ist – dieser noch im Moment der Zustellung der Kündigung vollen Umfanges vorhanden sein muss. Wie § 543 Abs. 2 Ziffer 3 a i.V. m. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB zu verstehen ist, darauf kommt es:
„Ein wichtiger Grund (für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund) liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (...) Die Kündigung (ist) ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.“
Nach richtigem Verständnis dieser Vorschrift kommt es zunächst darauf an, dass ein Kündigungsrecht entstanden ist, was der Fall ist bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten. Dann darf der Vermieter, und zwar sowohl einem Wohnungs- als auch Geschäftsraummieter, wegen Zahlungsverzuges kündigen, es sei denn, dass der Vermieter vorher (also vor der Zustellung der Kündigung) befriedigt wird. Der Mieter kann die fristlose Kündigung also nur dadurch vermeiden, dass er alle Rückstände ausgleicht, bevor er die Kündigung im Briefkasten hat. Das Amtsgericht Bergedorf meint zu Unrecht, bei einer solchen Auslegung würde insbesondere der Schutzzweck des § 569 BGB zum Nachteil eines Wohnungsmieters unterlaufen.
Der Mieter könne dann im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung nicht erkennen, wann ggf. ein Rückstand und in welcher Höhe getilgt war. Das gerade aber kann der Mieter immer nachvollziehen, dazu muss er nur seine Bankunterlagen prüfen. Unklarheiten über die vom Vermieter bei der Kündigung berücksichtigten Zahlungen berechtigen das Gericht vielleicht im Einzelfall zu prüfen, ob dem Begründungserfordernis der fristlosen Kündigung (§ 569 Abs. 4 BGB) ausreichend Beachtung geschenkt wurde. Eine generelle Einschränkung des vermieterseiten Kündigungsrechtes rechtfertigt der Hinweis des Amtsgerichtes Bergedorf aber nicht. Der Mieter kann im übrigen dann am besten prüfen, ob die Kündigung berechtigt ist, wenn –nachdem der Rückstand einmal entstanden war- es für die Wirksamkeit der Kündigung allein darauf ankommt, ob er bis zum Zugang der Kündigung alle ausstehenden Mieten vollständig ausgeglichen hat.
Das Amtsgericht Bergedorf hat zwar den zugrundeliegenden Fall zu Lasten des Vermieters entschieden, jedoch wird die Entscheidung hoffentlich keine Folgewirkungen haben. Sie überzeugt weder im Ergebnis noch in der Begründung.
23.01.2006 - Autor: Johannes Steger und Steven Shaw|
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