abweichende Mietfläche bei Geschäftsräumen
Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar. Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gemäß
§ 543 BGB herangezogen werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2005, Aktenzeichen XII ZR 245/01
Kommentar zum Urteil:
Häufig enthalten Wohnraum- und Gewerberaummietverträge lediglich eine Quadratmeterangabe, oft verbunden mit dem Zusatz „ca.“, ohne dass im Mietvertrag eine Quadratmetermiete vereinbart worden ist oder aber ein Schlüssel aufgeführt ist, wie die Miete zu ermitteln ist. Kommt es zum Streit über eine Mieterhöhung oder eine Betriebskostenabrechnung, so werden die angegebenen Quadratmeter der Fläche bestritten und häufig sachverständig ein Aufmaß erstellt. Weicht die durch das Aufmaß festgestellte Fläche von der im Vertrag genannten Fläche ab, so begehrt die begünstigte Partei eine Anpassung der Quadratmeter und damit des Mietpreises.
Bisher wurden Ansprüche des Mieters auf Anpassung der Miete mit dem Argument zurückgewiesen, dass die Flächenangabe im Mietvertrag lediglich eine Beschaffenheitsangabe darstellt, die Räume im Übrigen nutzbar, das heißt nicht mangelhaft sind und deshalb auch keine Mietzinsanpassungsansprüche aus Gewährleistungsrecht hergeleitet werden können.
Bereits für die Vermietung von Wohnraum hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Flächenabweichung von mehr als 10 % einen Mangel begründet mit der Rechtsfolge, dass der Mieter eine Anpassung der Miete verlangen konnte. Der Gewerberaummieter, der Räume anmietet, um Gewinn zu erzielen, wird, um konkurrenzfähig zu sein, mit besonderer Aufmerksamkeit darauf achten, dass er keine höhere als die ortsübliche Miete zahlt. Da sich die Miete gerade bei Geschäftsräumen in der Regel nach der Betriebsfläche richtet, kommt deren Größe für den Nutzwert wesentliche Bedeutung zu, weshalb der Bundesgerichtshof auch hier die zum Wohnungsmietrecht ergangene Rechtsprechung anwendet.
Autor: Johannes Steger - 15.08.2005