Unpünktliche Mietzahlungen

Fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen können einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB bilden. Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 11.1.2006 (Aktenzeichen VIII ZR 364/04) hin. Der Bundesgerichtshof macht zugleich deutlich, dass die Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB nicht überspannt werden dürfen, insoweit das Berufungsgericht gerügt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erforderlich hält und darüber hinaus der Auffassung war, Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung seien nicht zu berücksichtigen.

Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen. Es erscheint daher fraglich, ob immer eine dreimalige verspätete Zahlung verlangt werden kann nach Abmahnung. Dieses kann jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Abmahnung wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind. Deutlich gemacht hat der Bundesgerichtshof zugleich, dass die fortdauernde Unpünktlichkeit sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen muss.

Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen.

09.05.2006 - Autor: Babo von Rohr
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